SO: Zarządca nie może utrudniać mieszkańcom wjazdu na teren osiedla

Samowolne naruszenie posiadania to nie tylko pozbawienie władztwa nad rzeczą ale też utrudnienie jego wykonywania. Dlatego naruszycielem jest zarządca, który unieruchamia dotychczasowe piloty, a nowych nie sprzedaje tym, którzy mają zastrzeżenia co do wysokości kosztów obsługi - orzekł Sąd Okręgowy w Koszalinie i nakazał wydanie powodom pilota do bram wjazdowych.

Małżonkowie Krystyna i Henryk R. wnieśli powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości o ochronę naruszonego posiadania wewnętrznych dróg zamkniętego osiedla mieszkaniowego. Pozwany żądał oddalenia pozwu, wyjaśniając, że powodowie mają swobodę wjazdu na osiedle, konieczne jest tylko korzystanie z domofonu.

Osiedle zamknięte tak ma

Powodowie zakupili dom na osiedlu, do którego wjazd chroniony jest bramami zdalnie otwieranymi. Umożliwiało to całodobowy, swobodny wjazd i wyjazd. Wiosną 2018 r. zebranie mieszkańców osiedla zadecydowało o zmianie sposobu otwierania bram i zamontowaniu nowych szlabanów. Powodowie nie zdecydowali się jednak na zakup nowego pilota. W tej sytuacji szlabany podnosił pracownik ochrony, po telefonicznym wezwaniu albo powodowie wjeżdżali na osiedle z innej strony, gdzie brama była stale otwarta. To zdaniem sądu nie oznaczało jednak, że doszło do naruszania posiadania powodów w postaci swobody wjazdu i wyjazdu na teren osiedla. W przypadku zamkniętej bramy otwierał ją bowiem bez wezwania pracownik ochrony. Ponadto jedna z bram stale pozostaje otwarta. Osiedle takiego typu, zdaniem sądu musi wiązać się z ograniczeniem wjazdu i zamknięciem bram czy szlabanów, a także częstą koniecznością oczekiwania na wjazd bądź wyjazd. Rozstrzygnięcie trafiło pod ocenę Sądu Okręgowego.

Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz

Ewa Bończak-Kucharczyk

Sprawdź  

Korzystanie z telefonu utrudnia wykonywanie posiadania

Sąd odwoławczy podzielił jednak argumenty powodów. Sąd nie zgodził się z sądem I instancji, że wjazd i wyjazd z osiedla powodów odbywa się obecnie w sposób swobodny. Nie może o tym świadczyć okoliczność, że jedna z bram wjazdowych stale pozostaje otwarta. Do maja 2018 r. kiedy system wjazdu został zmodyfikowany, powodowie mogli wjechać na teren osiedla przez każdą z bram o dowolnej porze dnia i nocy. Od tej pory obie bramy wjazdowe w nocy zostały zamknięte, a szlabany również w dzień. Posiadane przez powodów piloty stały się bezużyteczne, wymuszając na powodach kontaktowanie się z ochroną, a więc konieczność oczekiwania na otwarcie bramy. Porównując zatem stan sprzed maja 2018 r. oraz po tej dacie, należało dojść do wniosku, że powodowie utracili swobodny, niczym nie ograniczony (skrępowany) dostęp do swojej nieruchomości dzięki posiadaniu dróg osiedlowych, wynikającego z przysługującej im służebności. Oznacza to, że po zmianie, dotychczasowe posiadanie powodów zostało naruszone. Nie chodzi przy tym o skrajny przypadek polegający na braku w ogóle możliwości  wjazdu na teren, ale już takie zachowanie strony pozwanej w postaci zamykania bram, potrzeby korzystania z telefonu.

Czytaj także: Za wcześnie na strefy bez samochodów w polskich miastach>>
 

Wprawdzie powodowie nie zostali całkowicie pozbawieni posiadania, jednak samowolne naruszenie należy rozumieć szeroko, czyli jako każde zachowanie, które prowadzi do utrudnienia posiadaczowi wykonywania jego władztwa nad rzeczą. Pozwany uchyla się od wydania powodom pilota od bram, nie zgadzając się na to, by powodowie w sposób nieodpłatny korzystali z obsługi świadczonej na rzecz mieszkańców. Zdaniem sądu, zamierzenia administratora co do zagwarantowania osiedlu większego porządku i bezpieczeństwa, nie mogą odbywać się jednak z naruszeniem praw osób, których nieruchomości znajdują się na terenie osiedla.

Wyrok Sądu Okręgowego w Koszalinie z 24.06.2020 r. syg. VII Ca 879/19
(xxx)