TK:Wspólnota zarządzana wbrew własnej woli
Niemożność wpływania na zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie narusza prawa własności jej członków stwierdził w czwartek Trybunał Konstytucyjny.
Skargę konstytucyjną do Trybunału wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Pilotów nr 22 w Krakowie. Dotyczyła ona zarządu nieruchomością wspólną, który obowiązywał do grudnia 2002 r., czyli wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zaskarżony przepis (art.25 ust.1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - u.s.m) pozwalał większości właścicieli w budynkach spółdzielni mieszkaniowej podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Na tle tego przepisu powstała wątpliwość, którą Sąd Najwyższy rozstrzygnął niekorzystnie dla właścicieli. A mianowicie przepis art25 pozwala tylko częściowo przejść na reżim ustawy o własności lokali, tak by można było utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Natomiast nie pozwalał tej wspólnocie wybrać sobie zarządcę. To znaczy zrezygnować z zarządu spółdzielni i wybrać licencjonowanego zarządcę.
Wspólnota Pilotów podjęła uchwałę większości mieszkańców o rezygnacji z zarządu spółdzielni i wybrano innego zarządcę. Spółdzielnia się z tą uchwałą nie zgodziła i nie płaciła kosztów zarządu w wysokości 137 tys. 415 złotych. Sprawa trafiła do sądu, który zgodnie z przyjętą wykładnią SN stwierdził, że wspólnota mogła się utworzyć, ale nie mogła zrezygnować z zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.
- Odebrało się w ten sposób właścicielom lokali jeden z atrybutów własności, jakim jest decydowanie o sposobie zarządzania – wyjaśniała swoje stanowisko Kamila Dołowska, p.o. dyrektora Zespołu Prawa Cywilnego w biurze RPO. – Właściciele nie mieli więc żadnego wpływu decydowania o sprawach wspólnoty. Spółdzielnia mogła ten zarząd wykonywać źle, a właściciele pozbawieni byli środków wpływania na tę sytuację.
Trybunał Konstytucyjny uznał, że wydanie orzeczenia o niekonstytucyjności art.25 nie jest konieczne dla ochrony wolności i praw skarżącej. Spór sądowy, na tle którego sformułowano skargę konstytucyjną, dotyczył rozliczeń wynikających z kosztów sprawowania zarządu nieruchomością wspólną za okres, w którym obowiązywał art. 25 ust. 1 u.s.m. Stwierdzenie jego niekonstytucyjności przez Trybunał nie otworzy zatem skarżącej wspólnoty drogi do uzyskania orzeczenia sądowego uwzględniającego jej roszczenie o zwrot kosztów ustanowionego w ten sposób zarządu. Z tego względu Trybunał umorzył postępowanie w sprawie badania konstytucyjności art. 25 ust. 1 u.s.m.
Zaskarżony art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m., wyłącza stosowanie przepisów ustawy o własności lokali dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w wypadkach, gdy nieruchomość ta stanowi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej oraz właścicieli lokali wyodrębnionych, którzy niekoniecznie są członkami tej spółdzielni. Umożliwia to współwłaścicielom umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzenie tego zarządu osobie fizycznej albo prawnej.
- Argumentacja skarżącej opierała się zatem na błędnym założeniu, jakoby mechanizm spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną miał charakter bezwzględny i nie przewidujący wyjątków. – mówił sędzia sprawozdawca Marek Kotlinowski. - Zarzut sformułowany przez skarżącą nie odpowiada zatem stanowi prawnemu obowiązującemu w kwestionowanym okresie. Jako nieprawdziwy nie mógł spowodować obalenia konstytucyjności zaskarżonego przepisu. Ten ostatni przepis nie naruszał również istoty prawa własności, gdyż stwarzał współwłaścicielom możliwość porozumienia się w kwestii zarządu nieruchomością wspólną – stwierdził sędzia Kotlinowski.
To, że porozumienie musiało uwzględniać wolę wszystkich współwłaścicieli, a więc również spółdzielni mieszkaniowej, nie stanowiło nadmiernego ograniczenia prawa własności, wykraczającego poza poziom niezbędności. Nie można również uznać naruszenia zasady równości tylko z tego względu, że spółdzielnia mieszkaniowa była traktowana tak samo jak inni właściciele lokali w tej samej nieruchomości wspólnej, i tak samo jak inni właściciele miała prawo wyrażenia zgody na zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Sygnatura akt. SK 19/09
