Zdarzają się sytuacje, które mają miejsce, a wygląda to mniej więcej w ten sposób. Po odstąpieniu od umowy przez zainteresowanych kupnem mieszkania deweloperzy zwlekają na różne sposoby ze zwrotem środków, często mimo sądowego nakazu zapłaty. Następnie ogłaszają upadłość z możliwością zawarcia układu, w ten sposób pozostawiając poszkodowanych bez mieszkania i z ogromnym kredytem do spłacenia. Według wykonawcy układu poszkodowani mogą liczyć w zaistniałej sytuacji na zaspokojenie swoich roszczeń w wysokości zaledwie kilku procent. Przed podpisaniem upadłości deweloper zakłada komandytową spółkę córkę, która pożycza kilka, kilkanaście milionów złotych od spółki matki i tak naprawdę nigdy tych pieniędzy później nie zwraca. Następnie spółka córka również ogłasza upadłość.
Podsekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości Grzegorz Wałejko wyjaśnia, że ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego kompleksowo reguluje problematykę umów deweloperskich, zapewniając ochronę nabywcy lokalu mieszkalnego już od momentu przedstawienia przez dewelopera propozycji handlowej w formie prospektu informacyjnego, w trakcie zawierania umowy i prowadzenia przedsięwzięcia budowlanego, aż do przeniesienia własności lokalu na nabywcę.
Obowiązek zawierania umów notarialnych
Ustawa ta wejdzie w życie 29 kwietnia 2012 r. ogłoszona ona została w Dzienniku Ustaw z ubiegłego roku Nr 232 pod pozycją 1377. Ustawa zawiera regulacje zabezpieczające prawa nabywców mieszkań na etapie zawierania umowy z deweloperem, m.in. przez nałożenie na dewelopera obowiązku przedłożenia nabywcy prospektu informacyjnego w formie standardowego formularza, oraz określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej. W ustawie przewiduje się także obowiązek zawierania umów deweloperskich, w tym umów przedwstępnych, w formie aktu notarialnego. Wprowadzono również nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera środkami pieniężnymi powierzonymi mu przez nabywców, zobowiązując go do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony: po pierwsze, zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, po drugie, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na których to rachunkach mają być gromadzone środki na budowę lokalu.
Rachunek powierniczy
Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest stworzenie takiej sytuacji, że kupujący lokal gromadzi środki pieniężne na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stoi na straży, by nie doszło do wypłaty środków pieniężnych deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji potwierdzającej, że lokal został wybudowany zgodnie z umową i przepisami prawa. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca środki zgromadzone na rachunku zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, po uprzednim potwierdzeniu, że ukończono dany etap budowy. Natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata zgromadzonych na rachunku środków pieniężnych następuje jednorazowo, po ustanowieniu prawa własności i przeniesieniu tego prawa własności na nabywcę. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.
Gwarancja bankowa
Dodatkowym przewidzianym w ustawie zabezpieczeniem interesów nabywcy jest gwarancja bankowa bądź umowa ubezpieczenia. Ustawa zawiera również szczególne regulacje w zakresie postępowania upadłościowego wprowadzające uprzywilejowanie nabywców mieszkań w tym postępowaniu polegające na umożliwieniu odzyskania zainwestowanych środków albo kontynuowania przedsięwzięcia budowlanego i w efekcie przeniesienie własności wybudowanego lokalu na nabywcę. Środki te mogą być odzyskiwane w taki sposób, ponieważ środki zgromadzone na budowę lokali stanowią odrębną masę.