Rzecznik Praw Obywatelskich zapytał Sąd Najwyższy o skutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (po upływie terminu ustanowienia tego prawa) z punktu widzenia prawa własności mieszkań w budynku, który stoi na — cudzej, na ogół - gminnej ziemi.
Zdaniem Rzecznika ustawodawca jedynie częściowo zadbał o uregulowanie  w kwestii. Mowa tu o ustawach, na gruncie których można wskazać kilka „przypadków”,  w których dochodzi do ustania odrębnej własności lokali, a to poprzez: podział, łączenie, zniesienie.
Jednak - zdaniem RPO - ustawodawca pominął kwestię bytu prawnego odrębnej własności lokalu w sytuacji wygaśnięcia użytkowania wieczystego, choć ze społecznego punktu widzenia ma ona doniosłe znaczenie.
Z tego też powodu,  w ocenie Rzecznika, zagadnienie to wymaga jednoznacznego rozstrzygnięcia na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów.
Jak podkreśla się w doktrynie, w większości systemów prawnych państw europejskich – w tym także polskim, funkcjonuje tzw. dualistyczny model odrębnej własności lokali, w ramach którego
możemy zaobserwować trzy bardzo odmienne podejścia do wzajemnych relacji obu powiązanych ze sobą praw.
Według pierwszego z nich należy mówić o nadrzędności odrębnej własności lokalu nad udziałem we własności nieruchomości wspólnej, który to udział stanowi przynależność do prawa do lokalu i dzieli jego los prawny.
Zwolennicy tego poglądu, wskazują na fakt, że w obrocie prawnym wartość użytkową stanowi jedynie ów lokal, gdyż udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie prawidłowe korzystanie
z lokalu.
Drugi z prezentowanych poglądów mówi o nadrzędności udziału w nieruchomości wspólnej nad prawem odrębnej własności lokalu. Prawo to zatem dzieli los prawny udziału w nieruchomości wspólnej.
Zwolennicy tego poglądu wskazują, że główną wartość ekonomiczną przedstawia sam grunt, a nie lokal.
Natomiast trzeci z poglądów akcentuje bezprzedmiotowość porównywania tych dwóch praw.  Są one - według tej teorii - równorzędne i nierozerwalnie ze sobą związane, a zatem doszukiwanie się prymatu któregokolwiek z nich jest bezzasadne.

Sygnatura akt III CZP 11/17