Sprawa dotyczyła zabudowanej nieruchomości położonej w centrum stolicy. Skarb państwa w 1953 roku przejął nieruchomość Elżbiety J. na własność na podstawie tzw. dekretu Bieruta. Od stycznia 2010 r. lokale te były administrowane przez miasto, ale wywłaszczeniowa decyzja administracyjna została uznana za nieważną. W czerwcu 2009 r. ustanowiono użytkowanie wieczyste gruntu i przekazano je następcom prawnym prawowitych właścicieli.
Roszczenie powódki opiewało na kwotę 2 mln 836 tys. zł i dotyczyło bezumownego korzystania z tego budynku w okresie od 28 listopada 2000 r. do 30 stycznia 2010 r.
Sąd I instancji uwzględnił powództwo na podstawie art. 224 i 255 kc i zasądził od miasta na rzecz powódki 2 mln 688 405 zł, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.
Bezumowne korzystanie z lokali
Sąd Apelacyjny rozpoznał w maju 2014 r. apelację miasta st. Warszawy i utrzymał wyrok sądu pierwszej instancji w mocy. Oddalił tym samym powództwo Elżbiety J. o zasądzenie 2 mln 597 tys. zł. Podstawą ustalenia wynagrodzenia była suma, która posiadacz musiałby zapłacić, gdyby posiadanie miało podstawę prawną. To znaczy, suma, jaką właściciel mógłby osiągnąć za najem lub dzierżawę szacując czynsz po stawkach rynkowych, po potrąceniu nakładów na nieruchomość. Okres należności liczyło się od momentu, gdy miasto dowiedziało się o braku tytułu własności albo miało możliwość dowiedzenia się o braku takiego tytułu.
Niech zapłacą właścicielowi lokatorzy
Sąd II instancji stwierdził, że jeśli lokale zostały oddane w posiadanie zależne, to wynagrodzenie za nie, w okresie, gdy pozostawały faktycznie we władaniu lokatorów, należy pobrać właśnie od nich. Pozwane miasto - jak uznał sąd - pozostawało w złej wierze od listopada 2000 r. do sierpnia 2009 r., gdyż w roku 1992 nieruchomość nie mogła podlegać komunalizacji. Sąd stwierdził, że można sie domagać zwrotu nakładów koniecznych poczynionych przez miasto, które wyliczono na około 170 tys. zł. Jednak miasto tych nakładów nie udowodniło.
Sąd posłużył się opinią biegłego, który wycenił lokale na 90 tys. zł. Żądanie powódki zapłacenia sumy wyższej okazało się niezasadne. W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła wyrokowi błąd. Jej zdaniem posiadacze zależni nie mieli legitymacji biernej ( nie byli zobowiązani do płacenia za zajmowane lokale komunalne z zasobu gminy). To miasto odpowiada i płaci za korzystanie.
SN uchyla wyrok
Sąd Najwyższy 4 grudnia br. uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W tym wypadku nie trafne jest obciążenie należnościami posiadacza zależnego. Gdyby lokatorzy byli jednocześnie posiadaczami samoistnymi, to byłoby to trafne rozstrzygnięcie, ale tak nie było ( por. wyrok SN z 9 lipca 2015 r., sygn. I CSK 505/14 ). Utrwalone jest orzecznictwo SN , że roszczenia zwane wyrównawczymi są roszczeniami, które mają samodzielny charakter, wtedy zwłaszcza, gdy nie występuje roszczenie windykacyjne, gdyż jest zbędne z powodu zwrócenia rzeczy właścicielowi.
W tym przypadku chodzi o okres bezumowny. - Trudno przyjąć, że będzie legitymacja bierna posiadaczy zależnych ( najemców mieszkań komunalnych), którzy mieli by być dłużnikami względem właściciela nieruchomości, w sytuacji, gdy nic ich z właścicielem nie łączy, poza tym, że się dowiedzieli, że taka osoba jest - podkreślił sędzia Wojciech Katner. - Najemców wiąże umowa z miastem - dodał.
Nie może być tak, że posiadacz zależny ( najemca lokalu komunalnego) ponosiłby w całości ryzyko finansowe wynikające z wadliwości tytułu prawnego posiadacza samoistnego ( gminy, miasta itd). Cały ciężar roszczeń uzupełniających nie może przenosić się na najemcę. To byłoby rażące naruszenie. - Przecież miasto dostawało przez kilka lat czynsz od najemców, a teraz chciałoby, żeby za ten sam okres bezumowny płacili drugi raz - dodał prof. Katner.
To nie był najem rynkowy
Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem sądu II instancji, że mamy do czynienia z wynagrodzeniem opartym o rynkowy najem. - podkreślił SN. - Tu można mówić o czynszach, jakie przysługiwały wobec wynajmującego ze względu na status najemców. Jeśli to był status wynikający z decyzji administracyjnych (przydział lokalowy), to można mówić tylko o wynagrodzeniu, jakie wiązałoby się z bezpodstawnym wzbogaceniem w relacji miasto-najemca.
SN podkreślił, że rękami sądów nie można prowadzić reprywatyzacji i rozliczeń historycznych. To jest kompetencja ustawodawcy. Z jednej niesprawiedliwości bardzo łatwo popaść w drugą - zaznaczył SN.
Sygnatura akt I CSK 1070/14 wyrok z 4 grudnia 2015 r.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Glosa - Prawo Gospodarcze w Orzeczeniach i Komentarzach - Nr 4/2015 [EBOOK PDF]
|