W piśmie do Cezarego Grabarczyka, ministra infrastruktury, pełniący obowiązki RPO Stanisław Trociuk przypomina, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Natomiast opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tej ustawy, przy czym wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i kształtuje się w granicach od 0,3 do 3 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Podstawą określania ceny jest według ustawy wartość nieruchomości ustalana przez rzeczoznawców majątkowych.
W ocenie Rzecznika ten sposób ustalania opłat rocznych, który poprzez ustalanie ich jako określonego procentu wartości nieruchomości uzależnia ich wysokość od zmian wartości nieruchomości, ma swoje oczywiste zalety. Wprowadza bowiem przewidywalny mechanizm ustalania wysokości opłat, zabezpieczając użytkownika wieczystego przed arbitralnymi i nieprzewidywalnymi zmianami wysokości opłat umożliwiając jednakże również właścicielowi nieruchomości zachowanie stałej proporcji pożytków osiąganych z rzeczy do jej wartości.
Właściwe funkcjonowania tego mechanizmu zakłada jednak racjonalne zachowanie stron tego stosunku prawnego, które w przypadku istotnej zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste uruchamiają proces aktualizacji opłat rocznych. Ustawa daje wprawdzie gminom możliwość corocznej aktualizacji opłat, jednak - wobec braku ustalonej wartości katastralnej, która stanowiłaby podstawę uruchomienia generalnego mechanizmu waloryzacji - aktualizacja wymaga ciągłego zatrudniania biegłych od wyceny nieruchomości. - Jest więc oczywiste, że proces aktualizacji, ze względu na swą masowość, postępuje stopniowo. Z tego powodu użytkownicy wieczyści uiszczają opłaty ustalone w różnych latach, także w odległej przeszłości, co oczywiście wpływa zasadniczo na ich wysokość. Konsekwencją tego jest nie tylko znaczne, nieusprawiedliwione, zróżnicowanie należności, ale i w niektórych przypadkach ich nieprzewidywalność. Szczególne nasilenie problemu występuje w wielkich miastach, gdzie ilość użytkowników wieczystych oraz wysokie koszty aktualizacji powodują, że jest ona dokonywana raz na kilkadziesiąt lat. To wraz ze zjawiskiem szybkiego wzrostu wartości nieruchomości położonych w dużych aglomeracjach powoduje, że różnica w wysokości opłat przed i po dokonaniu aktualizacji sięga kilkuset, a nawet kilku tysięcy procent - pisze pełniący obowiązki rzecznika Stanisław Trociuk.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tej ustawy, przy czym wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i kształtuje się w granicach od 0,3 do 3 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Podstawą określania ceny jest według ustawy wartość nieruchomości ustalana przez rzeczoznawców majątkowych.
W ocenie Rzecznika ten sposób ustalania opłat rocznych, który poprzez ustalanie ich jako określonego procentu wartości nieruchomości uzależnia ich wysokość od zmian wartości nieruchomości, ma swoje oczywiste zalety. Wprowadza bowiem przewidywalny mechanizm ustalania wysokości opłat, zabezpieczając użytkownika wieczystego przed arbitralnymi i nieprzewidywalnymi zmianami wysokości opłat umożliwiając jednakże również właścicielowi nieruchomości zachowanie stałej proporcji pożytków osiąganych z rzeczy do jej wartości.
Właściwe funkcjonowania tego mechanizmu zakłada jednak racjonalne zachowanie stron tego stosunku prawnego, które w przypadku istotnej zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste uruchamiają proces aktualizacji opłat rocznych. Ustawa daje wprawdzie gminom możliwość corocznej aktualizacji opłat, jednak - wobec braku ustalonej wartości katastralnej, która stanowiłaby podstawę uruchomienia generalnego mechanizmu waloryzacji - aktualizacja wymaga ciągłego zatrudniania biegłych od wyceny nieruchomości. - Jest więc oczywiste, że proces aktualizacji, ze względu na swą masowość, postępuje stopniowo. Z tego powodu użytkownicy wieczyści uiszczają opłaty ustalone w różnych latach, także w odległej przeszłości, co oczywiście wpływa zasadniczo na ich wysokość. Konsekwencją tego jest nie tylko znaczne, nieusprawiedliwione, zróżnicowanie należności, ale i w niektórych przypadkach ich nieprzewidywalność. Szczególne nasilenie problemu występuje w wielkich miastach, gdzie ilość użytkowników wieczystych oraz wysokie koszty aktualizacji powodują, że jest ona dokonywana raz na kilkadziesiąt lat. To wraz ze zjawiskiem szybkiego wzrostu wartości nieruchomości położonych w dużych aglomeracjach powoduje, że różnica w wysokości opłat przed i po dokonaniu aktualizacji sięga kilkuset, a nawet kilku tysięcy procent - pisze pełniący obowiązki rzecznika Stanisław Trociuk.
W tej sytuacji Rzecznik zwraca się do ministra o rozważenie podjęcia działań legislacyjnych zmierzających do wprowadzenia takich uregulowań prawnych, które ograniczą możliwość rażącej podwyżki opłat rocznych uiszczanych przez użytkownika wieczystego i spowodują rozłożenie w czasie dostosowywania wysokości opłat rocznych do wartości rynkowej nieruchomości.