Problem prawny pojawił się w trakcie rozpatrywania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny sporu między Gnieźnieńska Spółdzielnią Mieszkaniową a wojewodą wielkopolskim w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego.
Pytanie brzmiało:  Czy wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową,  zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej?”

Krzysztof Kułak
 
Stosunek członkostwa w zarządzie spółki kapitałowej

Spółdzielnia jest samodzielna
Stan sprawy przedstawiał się następująco. Starosta w czerwcu 2014 r. zatwierdził projekt przebudowy centralnego ogrzewania w budynku spółdzielni mieszkaniowej znajdujących się przy trzech ulicach w Gnieźnie. Powołał się on w swej decyzji na uchwałę Sądu Najwyższego, według której spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( uchwała z 27 marca 2014 r., sygn. III CZP 122/13).

Odwołanie właścicieli lokali
Od tej decyzji odwołanie złożyli właściciele lokali niezadowoleni z projektu nowej inwestycji. Wojewoda decyzję starosty uchylił i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. Wojewoda stwierdził, że trzeba zbadać charakter własności poszczególnych lokali i ustalić jakie prawa mają właściciele odrębnej własności w spółdzielni. A inwestycja dotyczyła części wspólnej i mieszkań stanowiących przedmiot odrębnej własności. Wojewoda dodał, że potrzebna jest zgoda na remont właścicieli.
Problem w praktyce stwarzała interpretacja art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.  Na podstawie tego uregulowania spółdzielnie wykonują zarząd w nieruchomościach, w których część lokali  została wykupiona i stanowi odrębny przedmiot własności. Przepis dawał  zarządowi nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni  - zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Problem był w tym, jak rozumieć pojęcie zarządu powierzonego.

Badać tytuł prawny
NSA podjął uchwałę, która stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni, ma tytuł prawny do dysponowania nią na cele budowlane w zakresie jej eksploatacji i utrzymania – uchwalił wczoraj skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Jak wyjaśniał uchwałę sędzia Jacek Chlebny w orzecznictwie nastąpiły duże rozbieżności. I tak uchwała NSA z 13 listopada 2012 r. przyjęła, że zarząd spółdzielni miał uprawnienia do samodzielnego zarządu bez zgody właścicieli lokali. Wypowiadał się też na ten temat Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z 5 lutego 2015 r. ( K 60/13). Według TK, nieuzasadnione jest zróżnicowanie sytuacji osób, które mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w porównaniu do właścicieli lokali wyodrębnionych. Ponadto ograniczenie wynikające z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczące tylko zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do osób, które nie chcą być członkami spółdzielni, nie można uznać za naruszające istotę prawa własności.

Zarząd powierzony
NSA podkreślił, że zarząd powierzony nie określony w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych - to taki, który musi dbać o interesy właścicieli lokali, ale także osób nie będących członkami spółdzielni. Nie może być jednak uprzywilejowania członków spółdzielni kosztem właścicieli mieszkań. Sędzia Chlebny zaznaczył, że w każdym wypadku należy badać tytuł prawny do lokali. Gdy spółdzielnia przeprowadza roboty budowlane zakres prac zależy od zakresu prawa, jaki posiada.
Sygnatura akt  II OPS 2/15, uchwała 7 sędziów z 19 października 2015 r.