Rozmach pozbawia ryczałtu

Wynajmowanie nieruchomości na szeroką skalę to przejaw stałej i zorganizowanej działalności gospodarczej. Dochód z najmu nie może być wówczas objęty ryczałtem. Tak wynika z wyroku NSA z 4 kwietnia 2014.

W przedmiotowej sprawie podatniczka i jej mąż oddzielnie prowadzą swoją działalność gospodarczą. W związku z tą działalnością sporadycznie podwynajmowali też części najmowanych nieruchomości. Podnajem nieruchomości nie był jednak głównym przedmiotem ich działalności. Dochody uzyskiwane z wynajmowania lokali w wymienionych budynkach małżonkowie opodatkowywali w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowo małżonkowie nabyli też, w ramach małżeńskiej wspólności, nieruchomość, na której zamierzają wybudować budynek mieszkalno-usługowy. Część usługową zamierzają przeznaczyć na wynajem, a część mieszkalną na potrzeby mieszkaniowe swojej rodziny. Budowa ma być realizowana prywatnie, tj. nie w ramach prowadzonych przez małżonków działalności gospodarczych.

Powstały więc pytania czy po wybudowaniu budynku dochody uzyskane z wynajmu dotychczas wynajmowanych lokali nadal będą mogły być opodatkowane w formie ryczałtu, jako przychody z najmu oraz czy dochody uzyskane z wynajmu lokali usługowych znajdujących się w nowo wybudowanym budynku będą mogły być opodatkowane w formie ryczałtu.

Zdaniem podatniczki zarówno dochody z wynajmu dotychczas wynajmowanych lokali, jak i dochody z wynajmu lokali w nowo wybudowanym budynku, będą mogły być opodatkowane w formie ryczałtu, jako przychody z najmu niezwiązanego z prowadzoną przez któregokolwiek z małżonków działalnością gospodarczą. Decyduje o tym, to że wspomniane lokale, nie pozostają w związku z prowadzonymi przez nią i męża działalnościami.

Fiskus nie zgodził się z tym stanowiskiem i uznał, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Według organu opisany najem nastawiony jest na osiągnięcie zysku w postaci czynszu, zaś szeroki zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Potwierdza to fakt, że aktywność podatniczki koncentruje się na podejmowaniu działań zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu będących w jej posiadaniu nieruchomości, jak i do rozszerzenia tego źródła.

Sprawa trafiła ostatecznie do NSA. Sąd zgodził się z fiskusem, że zakres i forma organizacji praktyki prowadzonej przez podatniczkę wskazują, że wynajmuje ona lokale w ramach działalności gospodarczej, pomimo tego, że jak sama twierdzi jej "główna" działalność gospodarcza obejmuje usługi gastronomiczne, sprzedaż detaliczną żywności i napojów oraz pamiątek i wyrobów ze srebra i bursztynu, a także świadczenie usług rekreacyjnych.

Zdaniem sądu w rozpoznawanej sprawie należało stwierdzić, że szeroki zakres prowadzonego przez podatniczkę najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany jest również to, że aktywność podatniczki koncentruje się na podejmowaniu czynności zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu, jak i do rozszerzenia tego źródła przez planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami pod wynajem.

Dlatego też według sądu prowadząc na własny rachunek i ryzyko, profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatniczka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. najmu lokali, a tym samym przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5 proc.

Wyrok NSA z 4 kwietnia 2014 r., II FSK 1092/12

Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego