Zgodnie z treścią art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami osoba, która nabyła z bonifikatą nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a następnie zbyła ją lub wykorzystała na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat (w przypadku lokalu mieszkalnego, przed upływem 5 lat) licząc od dnia nabycia, jest zobowiązana do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Ustawodawca przewidział szereg wyjątków od tej zasady, jednak ich zastosowanie wciąż nastręcza wiele trudności praktycznych, zarówno po stronie nabywców chcących dysponować swoją własnością, jak i właściwych organów, zobowiązanych do domagania się zwrotu kwot, stanowiących pomoc publiczną.

Istota bonifikaty sprowadza się do określenia w umowie ceny niższej niż wyznaczona ustawą. Bonifikata jest zatem obniżeniem ceny, a nie jedynie sposobem jej uiszczenia. Ustawodawca dopuszcza zbycie nieruchomości nabytej z upustem od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu przewidując, że przepisu o zwrocie zwaloryzowanej kwoty odpowiadającej bonifikacie nie stosuje się w przypadku:
1) zbycia na rzecz osoby bliskiej (z zastrzeżeniem sytuacji, gdy ta osoba zbędzie lub wykorzysta nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem ustawowej karencji 10 lub 5 lat od dnia pierwotnego nabycia);
2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do pierwszej przesłanki, krąg osób bliskich, zgodnie ze słownikiem pojęć, zawartym w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoby pozostające ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (zgodnie ze wciąż aktualnym poglądem orzecznictwa, wspólne pożycie należy utożsamiać z pożyciem „jak małżonkowie”).

Wskutek rozwoju praktyki dochodzenia kwot stanowiących zwaloryzowane kwoty bonifikat od ceny nabycia nieruchomości, do kręgu osób zobowiązanych do zwrotu zaliczono także cały katalog osób bliskich (jeśli staną się one właścicielami nieruchomości i zbędą ją lub wykorzystają na inne cele niż uzasadniające udzielenie upustu). Początkowo zobowiązanym pozostawał jedynie tzw. pierwotny nabywca nieruchomości, a więc osoba, będąca bezpośrednim kontrahentem Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 października 2006 r., III CSK 145/06). Dzięki dodaniu ust. 2b do art. 68, ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), obowiązkiem zwrotu bonifikaty objęto szerszy krąg osób, nie poprzestając jedynie na pierwotnym nabywcy. Zatem nawet w przypadku dozwolonego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz osoby zaliczanej do kręgu osób bliskich, Skarb Państwa lub jednostka samorządu nie są już pozbawione możliwości dochodzenia roszczeń majątkowych, w przypadku kolejnego zbycia w okresie pięcio- bądź dziesięcioletniej karencji.

Warto odnotować jednak duże zmiany w praktyce stosowania wskazanych przepisów od czasu ich wprowadzenia. Nowelizacja art. 68 ustawy nie zawierała przepisów przejściowych, które mogłyby wyjaśnić, czy o zastosowaniu tego przepisu w nowym brzmieniu ma rozstrzygać data nabycia nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu, zbycia na rzecz osoby bliskiej, czy także zbycia przez osobę bliską na rzecz osoby trzeciej. Zatem w pierwszej kolejności należy wskazać, iż wskutek rozszerzenia kręgu podmiotów ustawą z 24 sierpnia 2007 r. powstał istotny problem rozwiązania sytuacji, w której zbycie na rzecz osoby bliskiej nastąpiło przed datą wejścia w życie zmiany ustawy tj. dniem 22 października 2007 r., zaś tzw. dalszego zbycia dokonano już po jej wejściu w życie. Pierwotnie uważano, iż przytoczony art. 68 ust. 2b ustawy ma charakter samoistny i w powyższej sytuacji właściwy organ ma prawo żądać zwrotu bonifikaty (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09).

Jednak obecnie przyjmuje się, że do powstania obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie przez osobę należącą do kręgu tzw. osób bliskich niezbędne jest, aby osoba ta nabyła nieruchomość od pierwotnego kontrahenta Skarbu Państwa lub jednostki samorządu, po dacie 22 października 2007 r.

Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie stanowi sankcję naruszenia ustawowych ograniczeń w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością to o tym, czy dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie obowiązku, powinny rozstrzygać przepisy obowiązujące w chwili tego zdarzenia (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 kwietnia 2012 r., II CSK 462/11).

Należy więc uznać, że wobec nabycia przez osobę bliską prawa własności nieruchomości o określonej treści, bez ograniczenia rozporządzania tym prawem, (czyli przed wejściem w życie ustawy nowelizującej), nie ciąży na niej obowiązek zwrotu bonifikaty udzielonej pierwotnemu nabywcy, w przypadku zbycia nieruchomości (po wejściu w życie ustawy nowelizującej).


Osoba bliska nabywająca nieruchomość w stanie prawnym obowiązującym przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, nabywała ją bez hipotetycznego obowiązku zwrotu bonifikaty, bowiem zbycie w jakimkolwiek terminie od daty pierwotnego nabycia nie rodziło takiego obowiązku. Osoba bliska nabywała zatem nieruchomość bez pośredniego ograniczenia prawem rozporządzania nią (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 listopada 2013 r., II CSK 140/13).

Pełna treść artykułu pt. Zwrot bonifikaty na zakup nieruchomości: orzecznictwo nie zawsze pomaga organom dostępna jest w serwisie ABC Budownictwo>>>