Casa Bella Development Finance Europe kupiła udziały w spółce, która była właścicielem nieruchomości na Saskiej Kępie przy ulicy Zwycięzców 63. Miała wybudować tam budynek mieszkalny. Spółka uzyskała decyzje o warunkach zabudowy.
Niecały rok później, w 2006 roku Rada Miasta Stołecznego Warszawy podjęła uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru dzielnicy Warszawy- Saskiej Kępy. Plan objął też grunty należące do spółki.
- Wejście w życie powyższego planu w znaczącym stopniu ograniczyło możliwości inwestycyjne spółki. Spowodowało także, że korzystanie z nieruchomości, której spółka był właścicielem, zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, określonym w wydanych przez prezydenta Warszawy dla nieruchomości decyzjach, stało się niemożliwe – mówi mec. Bartosz Piechota z kancelarii prawnej Rö Radwan-Röhrenschef Petruczenko Piechota w Warszawie, która reprezentowała developera.
Nieruchomości straciły na wartości
Ze względu na ograniczenia, spółka nie mogła realizować inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego w pierwotnym kształcie określonym decyzją o warunkach zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego m.in. ograniczył dopuszczalną wysokość zabudowy do 25 metrów (spółka miała pozwolenie na 39 metrów), zwiększył się też obszar powierzchni biologicznie czynnej. Co więcej, ograniczenia możliwości zabudowy znacząco obniżyły wartość nieruchomości, powodując szkodę w majątku spółki.
- To także ograniczyło na bardzo długi czas inwestycję na tej nieruchomości. Ten czas był dla inwestora niezmiernie istotny i ten czas został przez niego bezpowrotnie stracony – mówi mec. Bartosz Piechota.
Developer powołując się na przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwał miasto do sądu domagając się 47 mln zł odszkodowania za skutki zmiany.
Ratusz nie uznał roszczenia w całości. Stał na stanowisku, że uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego nie zmienił sposobu korzystania z nieruchomości, jako całości. Developer nadal może realizować inwestycję, bo nieruchomość wciąż przeznaczona jest na cele mieszkaniowe i usługowe, a kwestia zmiany parametrów zabudowy nie ma znaczenia dla korzystania z nieruchomości.
Zmienił się sposób korzystania
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z 28 kwietnia 2016 r. podzielił w dużej mierze stanowisko spółki i zasądził od miasta stołecznego Warszawa kwotę 15.831.930 zł odszkodowania. Sąd opierając się na opinii biegłych stwierdził, że tego rodzaju zmiany wprowadzone przez plan zagospodarowania przestrzennego istotnie ingerują w strefę uprawnień właścicielskich i spowodowały obniżenie wartości nieruchomości. To stanowi rzeczywistą stratę odniesioną przez właściciela nieruchomości. Co więcej, odszkodowanie należało się bez względu na plany właściciela co do nieruchomości, a tym bardziej niezależnie od faktycznie podejmowanych przez niego czynności.
Na funkcję terenu wpływają też ograniczenia
Argumentację sądu pierwszej instancji podzielił Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalając 30 października apelację miasta. W ustnych motywach wyroku, sąd wskazał, iż decyzja o warunkach zabudowy potwierdza prawnie dopuszczalny sposób korzystania z danej nieruchomości i jest jedynym sposobem wykazania, że określony sposób zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami innych ustaw. Ponadto sąd apelacyjny podzielił twierdzenia spółki wyrażone w odpowiedzi na apelację, w której wskazał, iż przeznaczenie gruntu w planie należy oceniać nie tylko poprzez funkcję przewidzianą dla danego terenu w planie, ale także z uwzględnieniem wszystkich ograniczeń wynikających z zapisów planu. Miasto z uwzględnieniem odsetek ustawowych ma zapłacić developerowi ponad 17,5 mln zł.
Wyrok jest prawomocny (sygn. I ACa 1425/16)
SA: miasto zapłaci bo developer nie zbuduje większego budynku
Miasto Warszawa ma zapłacić spółce Casa Bella Development Finance Europe ponad 17 mln zł za skutki wprowadzenia planu zagospodarowania przestrzennego potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie.
