Odwrócona hipoteka - korzyści dla właściceli mieszkań

Rada Legislacyjna pozytywnie oceniła założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Odpowiadają one na głęboką potrzebę społeczną uwolnienia, a ściślej uruchomienia kapitałów zamkniętych w nieruchomościach lub prawach do nieruchomości należących do prywatnych właścicieli. Wątpliwości Rady budzi rozwiązanie dopuszczające wypłatę kwoty dotychczas udostępnianej zmarłemu kredytobiorcy na rzecz kredytobiorców pozostałych przy życiu. Doprecyzowania wymaga też zwolnienie spadkobierców od PIT.

Potrzeba takiego uregulowania jest tym silniejsza, że mimo upływu ponad 20 lat od rozpoczęcia transformacji ustrojowej społeczeństwo polskie jest relatywnie biedne – w porównaniu ze społeczeństwami innych państw należących do UE, a tym bardziej EFTA.
Korzyść dla kredytobiorcy i spadkobierców
Odwrócony kredyt hipoteczny jest instytucją umożliwiającą uzyskanie znacznych środków pieniężnych od instytucji bankowych pod zabezpieczenie w postaci hipoteki. Jednakże środki te nie podlegają zwrotowi do chwili śmierci kredytobiorcy. Obecny stan prawny nie umożliwia takiego ułożenia stosunku kredytowego, które pozwalałoby jego stronom osiągnąć korzyści wynikające z konstrukcji proponowanych w projekcie. Mimo tego funkcjonująca praktyka odwróconych kredytów hipotecznych w innych krajach daje silne podstawy do formułowania konkretnych propozycji – uważa prof. Maciej Kaliński z Uniwersytetu Warszawskiego, który opinię dla Rady przygotował.
Pozytywnie należy ocenić pomysł poddania podmiotów oferujących odwrócone kredyty hipoteczne kontroli Komisji Nadzoru Finansowego, co pozwoli na zabezpieczenie szerokich rzesz społeczeństwa przed większymi nadużyciami ze strony instytucji bankowych. To samo dotyczy wprowadzenia nowych rozwiązań na gruncie prawa upadłościowego. Założenia są korzystne dla kredytobiorcy i jego spadkobierców. Pozwalają bowiem na podjęcie decyzji o spłacie kredytu (bez dodatkowych prowizji) i uwolnienie nieruchomości od obciążenia hipoteką. Oczywiście alternatywą pozostaje przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą. Równocześnie założenia zapewniają instytucjom bankowym skuteczne dochodzenie roszczeń z tytułu odwróconych kredytów hipotecznych. Chronią jednak także interesy kredytobiorców, zwłaszcza przez wprowadzenie rygorów w zakresie informowania kredytobiorców przez banki - jeszcze przed zawarciem umowy - o istocie proponowanej transakcji, ale także przez nadanie kredytobiorcy ustawowego prawa odstąpienia w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Ponadto bezpieczeństwo kapitałów bankowych zabezpieczy udział rzeczoznawców majątkowych w procesie szacowania nieruchomości.
Bez limitów wiekowych
Rada Legislacyjna pozytywnie ocenia niewprowadzenie minimalnych limitów wiekowych dla kredytobiorców. Nie należy stwarzać tego rodzaju barier w przypadku, gdy instytucja bankowa korzystająca z usług aktuarialnych uzna, iż zawarcie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny jest dla niej opłacalne, co zarazem może być korzystne dla stosunkowo młodego kredytobiorcy.
Z kolei interes spadkobierców kredytobiorcy zabezpieczy regulacja nakazująca bankowi rozliczenie kredytu, co będzie miało znaczenie zwłaszcza w przypadku gdyby wartość nieruchomości przewyższała dług spadkodawcy względem instytucji bankowej. Ewentualna nadwyżka nie przepada bowiem na rzecz kredytodawcy, lecz podlega wypłacie do rąk spadkobierców. Z drugiej strony, spadkobiercy będą mieli 12 miesięcy od otwarcia spadku na dokonanie wyboru oraz skorzystanie z ewentualności spłaty kredytu. Jeżeli dług kredytowy przewyższy wartość nieruchomości, kredytodawca nie będzie mógł dochodzić brakującej kwoty od spadkobierców.
Swoboda umowy: transze i jednorazowa spłata
Przedstawiona propozycja zakłada dowolność w zakresie sposobu postawienia środków kredytowych do dyspozycji kredytobiorcy. Część kredytu może być wypłacona jednorazowo, a część w transzach lub jako linia kredytowa. Za zaletę projektu uznać należy pozostawienie swobodzie umów także kwestii stosunku wypłaconej kwoty do wartości nieruchomości. Sztywne górne limity uniemożliwiałyby bowiem w przypadku kredytobiorców o znacznym zaawansowaniu wiekowym skorzystanie z zasady, iż kwota uzyskiwana przez kredytobiorcę jest tym wyższa, im starszy jest on w dacie zawarcia umowy. Gdy chodzi o rodzaje praw do nieruchomości, na których będzie można ustanowić zabezpieczenie hipoteczne kredytu, Założenia nie wprowadzają żadnych ograniczeń (poza wynikającymi z przepisów już obowiązujących). Trafnie nie ustanawia się również żadnych wymagań co do przeznaczenia nieruchomości (np. tylko mieszkalne), pozostawiając tę kwestię do oceny instytucji kredytującej.
Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny ma być zawierana na czas nieokreślony, ale środki nie będą wypłacane dożywotnio, ponieważ projektodawca w maksymalnie możliwym stopniu pozbawia ją cech losowych. Kredytobiorca do chwili zgonu pozostanie uprawniony do przedmiotu hipoteki.
Wątpliwości i uwagi Rady
Budzi natomiast zasadnicze wątpliwości regulacja w zakresie, w jakim w przypadku śmierci jednego z kilku kredytobiorców kwota dotychczas udostępniana zmarłemu podlegać ma wypłacie na rzecz kredytobiorców pozostałych przy życiu, skoro zmarły kredytobiorca ma przecież spadkobierców i to oni dziedziczą prawo do nieruchomości obciążonej hipoteką. Kwestia wymaga niewątpliwie dalszych analiz.
Wymaga także doprecyzowania zwolnienie z opodatkowania PIT dochodów uzyskanych przez spadkobierców kredytobiorcy w ramach rozliczenia kredytu. Należałoby szczególnie starannie wyważyć sprawę relacji uregulowań podatku PIT oraz podatku od spadków i darowizn. Projekt przewiduje również, iż kredytobiorca powinien poinformować bank o zamiarze przedterminowej spłaty kredytu, przy czym instytucja kredytująca nie może uzależnić przedterminowej spłaty kredytu od jej poinformowania przez kredytobiorcę. Należy rozważyć, czy brak sankcji z powodu niepoinformowania banku o wcześniejszej spłacie jest zgodny z zasadami sprawiedliwości kontraktowej.