W wyroku z dnia 14 lutego 2012 r. wydanym w sprawie P 17/10 (Dz. U. poz. 201, OTK-A 2012/2/14) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Trybunał wskazał, iż zakwestionowane uprawnienie narusza wynikającą z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP zasadę poszanowania prawa własności. Zdaniem Trybunału świadczenie, które ma spełnić najemca na rzecz spółdzielni, w sposób oczywisty nie może być traktowane jako spełniane w zamian za przeniesienie prawa własności mieszkania na najemcę. Nie jest ono wynagrodzeniem za nabycie prawa własności, lecz świadczeniem wzajemnym spełnianym przez najemcę w zamian za oddanie mu lokalu w najem. Ponoszenie opłat w związku z korzystaniem z mieszkania jest podstawowym obowiązkiem każdego najemcy, wynikającym z łączącego strony stosunku zobowiązaniowego. Tak zatem, w ocenie Trybunału, najemca nabywa prawo własności nieodpłatnie przejętego lokalu co do zasady pod tytułem darmym, bez spełnienia jakiegokolwiek świadczenia na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.
Jednocześnie Trybunał zastrzegł, że niekonstytucyjność zaskarżonej regulacji nie wynika z przyjęcia preferencji finansowych w nabywaniu własności najmowanych lokali, ale z tego właśnie, że realizacja przyznanego najemcom roszczenia następuje co do zasady pod tytułem darmym. Dopuszczalne jest bowiem określanie preferencyjnych, tj. niższych od cen rynkowych, warunków finansowych nabywania przez najemców dawnych mieszkań zakładowych własności lokali przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o ile warunki te są racjonalne i obiektywnie uzasadnione.
Trybunał odroczył termin wejścia wyroku w życie o 12 miesięcy wskazując, że skutkiem natychmiastowej derogacji zakwestionowanego przepisu byłoby pozbawienie zainteresowanych najemców dawnych mieszkań zakładowych nieodpłatnie przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu – co oznaczałoby powstanie luki w prawie. Wyrok Trybunału wejdzie w życie w dniu 23 lutego 2013 r., natomiast Ustawodawca – pomimo skierowania przez Trybunał Konstytucyjny postanowienia sygnalizacyjnego do Sejmu – nie dokonał stosownych działań legislacyjnych mających na celu uregulowanie uprawnień najemców dawnych mieszkań zakładowych nieodpłatnie przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W konsekwencji uznać należy, iż od dnia wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego najemcy dawnych mieszkań zakładowych nieodpłatnie przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe pozbawieni zostaną roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu.
W Sejmie znajduje się obecnie senacki projekt ustawy o zmienia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1065), który jest etapie I czytania w Komisji Nadzwyczajnej do rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego. Projekt zakłada, że w przypadku wykupu byłych mieszkań zakładowych przejętych przez spółdzielnie nieodpłatnie osoba chcąca dokonać wykupu zobowiązana będzie nie tylko do spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (jak dotychczas), ale również do spłaty kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów zwiększających wartość budynku, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu. Najemca nie byłby jednak obowiązany do spłaty powyższych kosztów, w takiej części, w jakiej znalazły pokrycie w otrzymanej przez spółdzielnię premii termomodernizacyjnej lub premii remontowej, o których mowa w ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. Nr 223, poz. 1459 z późn. zm.).
Krzysztof Paczoska