Poprawnie zawarta umowa o roboty budowalne ochroni przed nieuczciwymi wykonawcami

By zmniejszyć ryzyko związane z zatrudnieniem fachowców, których profesjonalizm pozostawia wiele do życzenia należy zabezpieczyć swoje interesy poprzez poprawnie zawartą umową na roboty budowlane, podkreśla Anna Kasza z Samorządowego Serwisu Prawnego.

 Proces budowlany jest złożoną procedurą, która ze względu na swój skomplikowany charakter może u niektórych budzić niepokój. W szczególności jeśli inwestorem nie jest potężny przedsiębiorca lub deweloper, ale osoba fizyczna, która decyduje się na budowę własnego domu. W takich sytuacjach często rodzi się pytanie, jak ustrzec się przed nieuczciwymi wykonawcami budowlanymi, jakie czynności prawne podjąć, czego się wystrzegać oraz na co uważać.

W pierwszej kolejności wskazać należy na konieczność zawarcia pisemnej umowy o roboty budowlane. Umowa o roboty budowlane jest jedną z umów uregulowanych przepisami kodeksu cywilnego. Co ważne, znajduje ona także zastosowanie do wykonania remontu budynku, w związku z czym nawet jeśli nasz proces budowlany ma polegać tylko na wykonaniu niektórych prac remontowych, warto sięgnąć po przewidziane prawem środki, aby jak najpełniej zabezpieczyć swoje interesy.

Przede wszystkim, jak wspomniano we wstępie umowa o roboty budowlane powinna zawarta w formie pisemnej. Pozwoli to dokładnie określić zarówno wzajemne obowiązki stron, ale także zakres robót, zasady odbiorów oraz wynagrodzenie.

Zawarcie ostatecznej umowy o roboty budowlane powinno być poprzedzone szeregiem czynności przygotowawczych, dopełnienie których w sposób znaczący wpływa na zabezpieczenie późniejszego wykonania robót. Inwestor posiadający dokumentację i pozwolenie na budowę powinien zawrzeć dodatkowe umowy z osobami mającymi odpowiednie kwalifikacje do prowadzenia robót (kierownik budowy) i ich nadzoru (inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant sprawujący nadzór autorski) oraz dokonywania odbioru technicznego budowli. Inspektor nadzoru, pełniący swą funkcję z ramienia inwestora powinien czuwać nad prawidłowym wykonaniem robót, zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, dlatego tak ważne jest aby była to osoba, do której mamy zaufanie, która może potwierdzić swoje doświadczenie odpowiednimi dokumentami. Podobne wymagania powinny być postawione projektantowi, który także ze względu na swój słusznie pojęty interes winien czuwać nad prawidłową realizacją swojego projektu.

Kolejną istotną kwestią jest odpowiednie uregulowanie kwestii powierzania części robót podwykonawcom. Zgodnie z art. 6471 kodeksu cywilnego w umowie o roboty budowlane, strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców, a do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Takie uregulowanie pozwoli inwestorowi bezpośrednio czuwać nad tym, kto i jakie prace wykonuje na placu budowy, a tym samym nie dopuszczać do procesu budowlanego niepożądanych podmiotów.

Następnym aspektem, do którego należy przyłożyć bardzo dużą wagę, jest sprawa wynagrodzenia wykonawcy. Co do zasady w umowach o roboty budowlane stosuje się zasadniczo dwa rodzaje wynagrodzenia (a nie ceny – jak często błędnie się zapisuje): wynagrodzenie kosztorysowe (niekiedy nazywane obmiarowym) oraz wynagrodzenie ryczałtowe. Występuje także niekiedy wynagrodzenie o mieszanym charakterze, w którym np. ryczałt dotyczy zakresu robót ujętego w umowie podstawowej, natomiast wszelkie roboty dodatkowe rozliczane są kosztorysowo. Wynagrodzenie wykonawcy musi być dokładnie ustalone w umowie albo jako wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry ustalonej kwoty, albo wynagrodzenie kosztorysowe, przez wskazanie podstaw i reguł jego ustalenia, którego wysokość zostanie obliczona po ukończeniu robót, według ustalonych w umowie zasad.

Zarówno inwestor, jak i profesjonalny wykonawca z zasady powinien zadbać o to, aby szczegółowo w umowie określić sposób wynagrodzenia. Wszystkie postanowienia umowy odnoszące się do tej kwestii, zabezpieczają interesy zarówno inwestora, jak i wykonawcy.

Jeżeli strony zdecydują się na wynagrodzenie ryczałtowe, a w toku realizacji inwestycji pojawi się konieczność wykonania prac dodatkowych, nieobjętych w zestawieniu robót, wykonawca nie może uzależnić ich wykonania od podwyższenia umówionego wynagrodzenia ryczałtowego. Profesjonalny wykonawca musi odznaczać się bowiem znajomością rzeczy i obliczając wysokość wynagrodzenia, powinien przewidzieć niezbędny zakres prac. Zaznaczyć jednak należy, że zasada ta ma zastosowanie do przedmiotu umowy określonego w projekcie. Jeżeli bowiem w toku robót pojawi się potrzeba wykonania dodatkowych elementów budynku, które nie były przewidziane w umowie i w projekcie, to strony mogą – ale nie muszą – w drodze porozumienia poszerzyć zakres robót i zwiększyć wynagrodzenie, a możliwość taka również powinna być przewidziana w pierwotnej umowie. Na tle warunków wynagrodzenia wykonawcy robót budowlanych często dochodzi do konfliktów, więc niezmiernie ważne jest, aby strony w umowie określiły nie tylko wysokość, ale także rodzaj wynagrodzenia. Pozwoli to w przyszłości uniknąć sporów co do możliwości zmiany wysokości wynagrodzenia.

Ponadto w celu zabezpieczenia interesów inwestora, w umowie o roboty budowlane powinny znaleźć się postanowienia regulujące między innymi kwestię kar umownych. W przypadku zastrzeżenia kar umownych na rzecz inwestora, wykonawca, który nie będzie wywiązywał się ze swoich zobowiązań, będzie musiał liczyć się z obowiązkiem zapłaty odpowiednich kwot na rzecz inwestora. Może to dotyczyć także przypadku, kiedy roboty są wykonywane nieprawidłowo, niezgodnie z projektem lub gdy inwestycja jest realizowana z opóźnieniem. Ponadto wskazane jest dokonanie odpowiedniego zabezpieczenia należytego wykonania umowy, które może polegać np. na złożeniu przez wykonawcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (powoli to sprawnie wyegzekwować należne świadczenia, np. z tytułu kar umownych) lub udzieleniu przez niego zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (środki te także dają możliwość szybszego uzyskania zapłaty).

Wszystkie wspomniane powyżej działania pozwalają zmniejszyć ryzyko związane z zatrudnieniem fachowców, których profesjonalizm pozostawia wiele do życzenia, niestety nigdy nie można z całą pewnością tego ryzyka wyeliminować. Niekiedy nieporozumienia mogą prowadzić nawet do wszczęcia postępowania przed sądem, niewątpliwie jednak opisane rozwiązania ułatwią inwestorowi dochodzenie swoich roszczeń.