1. Pani X dzierżawi od gminy miejskiej działkę, którą użytkuje jako ogródek przydomowy. Na działce znajduje się altana wybudowana przez poprzedniego, nieżyjącego obecnie dzierżawcę. Pani X samowolnie, na własny koszt przebudowała i rozbudowała altanę. Istnieje konieczność wydania nakazu rozbiórki obiektu.

Kto jest jego właścicielem?
Czy decyzję wydać na gminę i panią X jako współwłaścicieli?

2. Pani X nie posiadając umowy dzierżawy gruntu wybudowała samowolnie, bez wiedzy pana Y obiekt na działce będącej własnością pana Y. Pan Y jest właścicielem działki, Pani X jest inwestorem.

Kto jest właścicielem obiektu?

Odpowiedź

1. Nakaz rozbiórki może być wydany przeciwko: inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy budynku. Pani X jest inwestorem rozbudowanej części altany, zatem organ mógłby wydać przeciwko Pani X decyzję nakazującą usunięcie tego co dobudowała, gdyby prowadziło to do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Jako że Pani X nie ponosi odpowiedzialności za samowolę wybudowaną przez poprzedniego dzierżawcę, wydanie przeciwko Pani X nakazu rozbiórki będzie obarczone wadą.

Nie ma natomiast przeszkód w wydaniu decyzji nakazującej wykonanie rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu przeciwko właścicielowi - tj. gminie. Nieprawidłowe byłoby także wydanie decyzji o nakazie rozbiórki przeciwko Pani X i gminie.

2. Jeżeli wybudowany przez Panią X obiekt jest trwale połączony z gruntem (np. poprzez fundamenty), to właścicielem obiektu budowlanego jest Pan Y.

Połączenie rzeczy ruchomej z nieruchomością w sposób, o którym mowa w art. 191 Kodeksu cywilnego powoduje wygaśnięcie własności rzeczy ruchomej i rozciągnięcie własności nieruchomości na rzecz połączoną (tzw. zasada "superficies solo cedit").

Uzasadnienie

Zgodnie z brzmieniem art. 52 Prawa budowlanego zobowiązanymi do poniesienia kosztów dokonania czynności, o których mowa w art. 48, 49b, 50a i 51 Prawa budowlanego jest inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Zarówno w doktrynie, jak i w obowiązującym orzecznictwie, dominuje pogląd, że w trakcie budowy obiektu budowlanego lub jego części, albo wykonywania innych robót budowlanych zobowiązanym do poniesienia kosztów jest inwestor. Natomiast po wybudowaniu obiektu lub po wykonaniu robót nie będących budową, zobowiązanym staje się z reguły właściciel wybudowanego obiektu budowlanego lub obiektu, w którym dokonano robót budowlanych.

Adresatem decyzji o rozbiórce może być zarówno inwestor, właściciel, jak i zarządca obiektu budowlanego. Organ wskazując jednak konkretnego adresata musi ocenić zarówno celowość wyboru adresata, jak i możliwość wykonania decyzji w postępowaniu egzekucyjnym. (tak: Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 01 września 2005 r., II SA/Po 1744/03).

Nakaz rozbiórki może być kierowany również do inwestora, który nie jest właścicielem działki na której zrealizowano określoną inwestycję. (tak: Wyrok NSA - Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. akt: SA/Rz 597/2000).

Uwagi

Dopóki nie zostanie we właściwym trybie wyeliminowana z obrotu prawnego decyzja nakazująca niewłaściwemu podmiotowi rozbiórkę obiektu budowlanego, dopóty nie można w tej kwestii wydawać nowego rozstrzygnięcia (tak: wyrok NSA z dnia 6 lipca 2006 r., sygn. akt: II OSK 1071/2005).

Art. 48 Prawa budowlanego nie definiuje adresata decyzji o nakazie rozbiórki w przypadku zmiany właściciela obiektu, a stanowisko NSA jest następujące: następcy prawni inwestorów, uzyskując prawo własności nieruchomości, weszli w prawa i obowiązki wiążące się z tą nieruchomością, do nich zatem powinny być kierowane wszelkie rozstrzygnięcia, w tym decyzja zmierzająca do usunięcia skutków samowoli budowlanej na tej nieruchomości - wyrok z dnia 5 października 1998 r. akta sygn. IV SA 1796/96.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)