Uczelnia płaci za użytkowanie wieczyste 0,3 proc. wartości

Powódka Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej i stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych jest nieuzasadniona. Wnioskowała ewentualnie o ustalenie, że jest uzasadniona, ale w niższej wysokości.

Nieuzasadniona opłata

Decyzją z 14 maja 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek.

Od tego orzeczenia strona powodowa złożyła sprzeciw. Wniosła w nim o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Natomiast w przypadku nieuwzględnienia roszczenia głównego powódka ewentualnie wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w niższej wysokości - w związku z tym, że gmina naliczyła opłatę według stawki 1 proc. zamiast 0,3 proc.

Sąd Okręgowy w Warszawie 28 kwietnia 2022 r. oddalił powództwo w zakresie żądania ustalenia, że nieuzasadniona była aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych. Ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, od dnia 1 stycznia 2017 roku wynosi 79 306,25 zł, co stanowi 0,3 proc. wartości tej nieruchomości.

Sąd Okręgowy ustalił, że przedmiotem procesu są dwie nieruchomości:

nieruchomość gruntowa, stanowiąca działki ewidencyjne o powierzchni 1,15 ha,
nieruchomość gruntowa, o łącznej powierzchni 148,6287 ha.

Obie te nieruchomości w okresie PRL były własnością Skarbu Państwa, objęte tzw. jednolitą własnością państwową, i znajdowały się w zarządzie uczelni wyższej - Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego.

Nieruchomości te miały przeznaczenie rolne i wchodziły w skład Państwowego Funduszu Ziemi powołanego w 1944 r. w związku z reformą rolną.

Z dniem 27 maja 1990 r., weszła w życie ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym, w związku z czym nieruchomości nie zostały objęte komunalizacją i pozostały własnością Skarbu Państwa.

Z dniem 27 września 1990 r. obie nieruchomości zostały z mocy prawa objęte użytkowaniem wieczystym - na skutek wejścia tego dnia w życie ustawy o szkolnictwie wyższym. Ustawa ta doprowadziła do uwłaszczenia uczelni wyższych na gruntach państwowych. Art. 22 ust. 3 ustawy stanowił, że uczelnia jest zwolniona z opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

1 września 2005 r. stara ustawa o szkolnictwie wyższym została zastąpiona nową. W konsekwencji art. 22 utracił moc i został zastąpiony przez art. 91 PoSzW, w myśl którego uczelnie są zwolnione z opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa, z wyjątkiem opłat określonych w przepisach o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (ust. 2).

Z kolei w ust. 1 tego przepisu działalność uczelni we wskazanym tam zakresie zwolniono z podatku dochodowego, podatku od towarów i usług, podatku od nieruchomości, podatku rolnego, podatku leśnego i podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z dniem 1 stycznia 1992 r., to jest wraz z wejściem w życie ustawy tworzącej Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa, grunty należące dotychczas do Państwowego Funduszu Ziemi podlegały przejęciu przez tę Agencję i w ten sposób tworzyły Zasób .

Jednak żadna z obu nieruchomości nie została do 30 czerwca 2000 r. przekazana do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, wobec czego z dniem 1 lipca 2000 r. gmina nabyła, z mocy prawa i nieodpłatnie, własność obu przedmiotowych nieruchomości, co potwierdził wojewoda decyzją z 1 sierpnia 2011 r.

Gmina jest obecnie wpisana jako właściciel obu przedmiotowych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy obu nieruchomości, wyceniając wartość wszystkich działek wchodzących w skład obu tych nieruchomości.

Czytaj też w LEX: Ustalanie terenu uczelni - zagadnienia wybrane >

Opłata za użytkowanie we wrześniu 1990 r.

Mając to na uwadze sąd okręgowy wskazał, że w sprawie ma zastosowanie ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. Nieruchomości zostały objęte użytkowaniem wieczystym z mocy prawa, a nie na podstawie umowy, ale przepisy regulujące użytkowanie wieczyste powstałe na podstawie umowy mają tu odpowiednie zastosowanie.

W myśl przepisu art. 71 ugn, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne (ust. 1). Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste (ust. 2).

W tej sprawie wyczerpano tryb administracyjny przewidziany przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozwana gmina nie tyle jednak aktualizowała dotychczasową wysokość opłaty rocznej, co ustalała ją po raz pierwszy – w trakcie trwania użytkowania. W ocenie sądu okręgowego pozwana zasadnie zastosowała tryb z art. 78 ust. 1 ugn, regulujący aktualizację wysokości opłaty rocznej, spełniając wymogi określone w tym przepisie.

Podsumowując, w okresie od 27 września 1990 r. do 30 września 1990 r. nie było podstawy do oddawania uczelniom gruntów gminnych w użytkowanie wieczyste. A skoro tak – to przepisy nie mogły również zwalniać uczelni z opłat za takie użytkowanie wieczyste.

Z tych wszystkich względów sąd okręgowy uznał, że zwolnienie uczelni od opłat zapisane w art. 22 ust. 3 UoSzW dotyczyło wyłącznie użytkowania na gruntach państwowych.

Zmiana kodeksu cywilnego

Od dnia 1 października 1990 r., po nowelizacji kodeksu cywilnego, powstała podstawa prawna dla oddawania uczelniom w użytkowanie wieczyste gruntów gminnych. W ocenie sądu nie spowodowało to jednak zmiany znaczenia przepisu art. 22 ust. 3 UoSzW. Przeciwnie, nadal był on przepisem szczególnym, umożliwiającym uczelniom nieodpłatne użytkowanie wieczyste gruntów należących do Skarbu Państwa. Dotychczasowego rozwiązania wyjątkowego, jakim jest zwolnienie od opłat, zawartego w przepisie dotyczącym użytkowania gruntów państwowych – nie można rozciągnąć na wszystkie przypadki użytkowania wieczystego na rzecz uczelni.

W ocenie sądu okręgowego w całym okresie od chwili ustanowienia na przedmiotowych nieruchomościach użytkowania wieczystego na rzecz powódki, do chwili obecnej, przepisy prawa nie ustanawiały ustawowego zwolnienia uczelni – także powódki - z opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości gminnych.

Oddalenie apelacji szkoły

Apelację od tego wyroku wniosła strona powodowa. Sąd Apelacyjny orzekł, że apelacja uczelni była bezzasadna.

Sąd Apelacyjny podzielił zapatrywanie, jakie wyraził w wyroku z dnia z 26 stycznia 2009 r. (I ACa 914/08), zgodnie z którym szkoły wyższe mają obowiązek uiszczenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości rolnych stanowiących własność komunalną także wtedy, gdy w dacie oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, będących wówczas własnością Skarbu Państwa, z mocy ustawy przysługiwało im ustawowe zwolnienie z opłat. Podstawą czynności dostosowawczych powinien być art. 221 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla ustalenia celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości i zmiany stawek procentowych.

Przesądzało to o bezzasadności apelacji wywiedzionej przez powoda. Należy przy tym wskazać, że powód kwestionując co do zasady możliwość naliczenia przez pozwaną gminę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości nie podważał rozstrzygnięcia sądu okręgowego w zakresie przyjętej wartości nieruchomości ani wysokości stawki procentowej określonej na 0,3 proc. wartości.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 grudnia 2025 r., sygn. akt I ACa 236/23

Czytaj też w LEX: Zadania uczelni w zakresie ochrony ludności i obrony cywilnej >

Przedsprzedaż

-10%

Przedsprzedaż

Kodeks cywilny. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Księgi wieczyste i hipoteka. Kodeks postępowania cywilnego. Prawo prywatne międzynarodowe. Prawo o aktac

Sprawdź