Spółdzielnie mieszkaniowe – jest kolejny pomysł na uwłaszczenie

Uwłaszczenie spółdzielni mieszkaniowych na zajmowanych przez nie gruntach w dwa lata zakłada projekt ustawy o ostatecznym uporządkowaniu stanu prawnego gruntów spółdzielni mieszkaniowych. Przygotowali go ludowcy z klubu parlamentarnego Trzeciej Drogi, a sprawozdawcą jest poseł Mirosław Orliński. Marszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty skierował go do konsultacji społecznych, które potrwają przez miesiąc. To projekt konkurencyjny do rządowego, firmowanego przez Tomasza Lewandowskiego z Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który jednak jeszcze nie trafił do Sejmu.

Ma to znieść blokadę nałożoną ponad dekadę temu przez Sąd Najwyższy, a setkom tysięcy spółdzielców otworzyłoby możliwość założenia ksiąg wieczystych dla zajmowanych mieszkań, a także ich wykup na odrębną własność.

Jak spółdzielnie nabędą sporne grunty

Chodzi o grunty, które 5 grudnia 1990 r. (to ogólna data uwłaszczenia samorządów terytorialnych oraz przedsiębiorstw w okresie transformacji ustrojowej) były w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, choć stanowiły własność Skarbu Państwa lub gmin, jeśli władze spółdzielni nie mogły, nie chciały albo – mimo podejmowanych wysiłków – nie udało im się jeszcze na tych nieruchomościach uwłaszczyć. Nie chodzi o wszystkie spółdzielcze nieruchomości, ale te, z których spółdzielnie korzystają na cele statutowe, związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych. To głównie o blokowiska z lat 60-80-tych XX wieku, masowo budowane w okresie PRL w dużych miastach. Od ponad dekady, przez uchwałę Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12) są poważne problemy z obrotem mieszkaniami własnościowymi, znajdującymi się w blokach stojących na gruntach, do których spółdzielnie nie mają tytułu prawnego (własności albo użytkowania wieczystego). Sędziowie orzekli więc w 2013 r. że założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia własnościowego prawa do lokalu jest niedopuszczalne.

Wywołuje to poważne skutki społeczne: uniemożliwia zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali objętych tymi prawami, a w konsekwencji uniemożliwia zaciąganie kredytów hipotecznych przez ich posiadaczy. Dotknięci są tym stanem tysiące członków spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce – piszą posłowie w uzasadnieniu projektu.

Projekt przewiduje, że w razie zbiegu roszczeń do działek z roszczeniami byłych właścicieli lub ich następców prawnych, to spółdzielnie będą miały pierwszeństwo, aby nabyć ich własność (bądź przynajmniej użytkowanie wieczyste). Z postępowań o takie uwłaszczenie będą też z góry wykluczeni tzw. handlarze roszczeń (tak wynika z projektowanego art. 9 ustawy). A dotychczas to postępowania z udziałem byłych właścicieli lub osób mających roszczenia do gruntów ciągnęły się w nieskończoność, na podstawie art. 204 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399).

Inna alternatywa zamiast własności, to użytkowanie wieczyste – i to bez pierwszej opłaty, więc rozwiązanie bardzo korzystne dla spółdzielni mieszkaniowych.

Roszczenia do właścicieli prywatnych działek

Oprócz tego, że spółdzielcze bloki stoją na gruntach państwowych (Skarbu Państwa bądź samorządowych), to niektóre zajmują także prywatne posesje. Inicjatorzy projektu pomyśleli również o takich sytuacjach. Art. 6 projektu przewiduje, że spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby zażądać, aby każdy kolejny właściciel działki przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. I znowu, projekt przewiduje kilka bezpieczników, aby nie dochodziło do nadużyć. Oto one:

• działka gruntu została przyznana spółdzielni mieszkaniowej (bądź jest w jej posiadaniu) na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przed 5 grudnia 1990 r.,
• w dniu 31 grudnia 2022 r. spółdzielnia mieszkaniowa była nadal posiadaczem tej działki gruntu,
• spółdzielnia korzysta z działki na cele statutowe, związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych. Chodzi o to, aby stały na niej budynki mieszkalne albo administracyjne, garaże, były tam tereny zielone albo sportowo-rekreacyjne, place zabaw, parkingi, ciągi pieszo-jezdne, tereny przeznaczone na składowanie odpadów stałych. Uwłaszczenie nie obejmie więc np. pawilonów handlowych. Gdyby bloki i pawilony stały na jednej działce, to nieruchomość taka będzie można odpowiednio podzielić.

Uwłaszczenia nie można przewlekać

Tytuł projektowanej ustawy zakładający „ostateczne rozwiązanie” kwestii własności gruntów zajętych przez spółdzielcze bloki nie ma być jedynie optymistycznym sloganem. Dlatego projektodawcy przewidują odpowiednie harmonogramy, aby samorządowcy nie mogli zablokować przekazania działek i sprawa spółdzielczego uwłaszczenia nie była przedmiotem lokalnych gier politycznych. Jeśli przez rok od złożenia wniosku spółdzielni mieszkaniowej o uwłaszczenie nie dojdzie do wydania odpowiedniej decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego, to sprawa taka zajmie się odpowiedni minister, który rozstrzygnie spór zarówno w przypadku działek Skarbu Państwa, jak i odpowiedniej gminy.

To jednak nie wszystko – projektodawcy nie chcą również, aby władze spółdzielni zachowywały się biernie i blokowały przekształcenia, albo urzędnicy przeciągali w nieskończoność uwłaszczeniowe procedury. Dlatego w projekcie pojawia się też termin 24 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Jeśli do tego czasu nic się nie zadzieje, to spółdzielnia mieszkaniowa nabędzie własność gruntów automatycznie, z mocy prawa (w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa bądź samorządowych będzie to automatyczne użytkowanie wieczyste).

Mieszkańcy założą księgi i wykupią lokale

Po dokonanym uwłaszczeniu na rzecz spółdzielni – czy to nabyciu własności gruntów, czy też ich użytkowania wieczystego – projektodawcy przewidują powrót do procedury wykupu lokali mieszkalnych według zasad określonych w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 558).

Gdy już toczą się procedury uwłaszczeniowe na podstawie dotychczasowych przepisów, to nowa ustawa nie będzie w nie ingerować, chyba że zarząd spółdzielni wystąpi sam o zastosowanie nowych rozwiązań. Miałby na to trzy miesiące od wejście w życie nowej ustawy.

A co z roszczeniami byłych właścicieli? Projekt przewiduje dla nich mechanizm odszkodowawczy – dostaliby oni od Skarbu państwa albo gminy (w zależności, kto dostał wywłaszczony grunt) rekompensatę w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. W praktyce spłacałyby tę rekompensatę spółdzielnie w ramach opłat za użytkowanie wieczyste (gruntu objętego roszczeniami nie mogłyby bowiem dostać na własność). Skąd akurat taki limit odszkodowania? Tu projektodawcy odwołali się do rozwiązania zastosowanego w komunistycznym dekrecie z 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. z 1946 r. Nr 13 poz. 87)!

Projekt rządowy reaktywuje użytkowanie wieczyste

Projekt specjalnej ustawy regulującej stany prawne nieruchomości, na których stoją budynki spółdzielcze przygotowuje też Ministerstwo Rozwoju i Technologii (pisaliśmy o nim w tekście spółdzielnie lokale użytkowanie wieczyste). Jego głównym założeniem jest ustanowienie na gruntach o zagmatwanym stanie prawnym użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Umożliwiłoby to powiązanie udziałów w gruncie z poszczególnymi lokalami mieszkalnymi, czyli w konsekwencji możliwość zakładania ksiąg wieczystych, przekształcania w odrębną własność itp. Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (numer w RCL – UD335) jest obecnie po etapie publicznych konsultacji. Obecnie MRiT - po analizie zgłoszonych w ich trakcie uwag i sugestii - przygotowuje kolejną wersję projektu.