Monika Pogroszewska: Przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założenia do ustawy wprowadzającej REIT-y (czyli SINN-y – spółki inwestujące w najem nieruchomości) to już kolejna próba regulacji tej kwestii w ciągu ostatnich lat. Dlaczego dotychczas się nie udało?
Piotr Paśko: To już czwarte podejście do kwestii REIT-ów od 2016 r. W poprzednich projektach osią sporu był zakres dopuszczalnych inwestycji. W pierwszej wersji zakładano, że REIT-y będą inwestować tylko w nieruchomości komercyjne, z wyłączeniem mieszkaniowych, co spotkało się z dużą krytyką. Problemem było również niezgodne z przepisami UE założenie opodatkowania dywidend. Kolejny projekt zakładał natomiast możliwość inwestowania wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe. Nie ma jednak systemowych podstaw, by zawężać zakres inwestycji. Jedną z ważniejszych przyczyn niepowodzeń były kwestie polityczne. Należy mieć nadzieję, że tym razem projekt zakończy się sukcesem. Do prac nad nim przystąpiło też Ministerstwo Finansów, a minister Andrzej Domański jest orędownikiem zmian.
Jak należy ocenić obecne założenia?
Przedstawione zapowiedzi pozwalają optymistycznie spojrzeć na kwestię polskich REIT-ów. Niewątpliwie autorzy chcą wyeliminować błędy poprzednich założeń. REIT-y będą mogły inwestować bez ograniczeń, zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe. Nie będzie też wymogu minimalnej liczby nieruchomości. Pojawił się też nowatorski pomysł inwestowania w podmioty z branży energii odnawialnej: farmy fotowoltaiczne oraz elektrownie wiatrowe. To bardzo dobre rozwiązanie, które mogłoby dać dodatkowy impuls do wsparcia zielonej transformacji Polski.
W jaki sposób zostaną rozwiązane kwestie opodatkowania?
Cechą charakterystyczną SINN-ów będzie jednokrotne opodatkowanie inwestycji. Przyjęto koncepcję, zgodnie z którą opodatkowany będzie tylko SINN, a nie dystrybucja zysku (dywidend) do akcjonariuszy (inwestorów).
Zgodnie z propozycją ministerstwa rozwoju, SINN zapłaci nominalną stawkę podatku od dochodów z najmu oraz od sprzedaży nieruchomości, która ma wynieść 10 proc. W podstawie opodatkowania nie będą jednak uwzględniane koszty związane z amortyzacją. MRiT zakłada, że efektywna stawka podatku wyniesie ok. 20 proc. Należy jednak pamiętać o tym, że Polski Ład zniósł amortyzację nieruchomości mieszkalnych, a spółki nieruchomościowe mają limitowane odpisy amortyzacyjne (przynajmniej teoretycznie, bo sądy administracyjne stają po stronie podatników w sporach wokół tego zagadnienia).
Do pozostałych dochodów SINN stosowana będzie podstawowa stawka 19 proc. CIT. SINN nie będzie uiszczać zaliczek na CIT. Podatek od przychodów z najmu będzie odroczony do momentu wypłaty dywidendy.
Zasada jednokrotnego opodatkowania inwestycji oznacza, że akcjonariusze (inwestorzy) w ogóle nie zapłacą podatku od dywidendy (zarówno na gruncie CIT, jak i PIT). To sprawia, że polskie REIT-y będą atrakcyjnym rozwiązaniem w porównaniu z innymi krajami.
Czy inwestor zapłaci inne podatki?
Podatek może wystąpić, kiedy akcjonariusz sprzeda akcje SINN. W tym momencie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o PIT albo CIT dotyczące sprzedaży akcji. Wcześniej postulowano wprowadzenie mechanizmu, który pozwoliłby na korzystniejsze opodatkowanie akcjonariusza w momencie wyjścia z inwestycji. Można się zastanowić nad zwolnieniem z PIT po upływie określonego okresu posiadania akcji, np. 2-3 lat, albo pod warunkiem przeznaczenia dochodu na zakup akcji innego SINN. Jednak na razie nie wiemy, czy są takie plany.
Projekt MRiT zakłada konieczność wypłaty 90 proc. zysków. W jaki sposób będzie obliczana dywidenda?
REIT-y to wehikuły, które muszą systematycznie wypłacać większość swoich zysków w formie dywidendy. Na pewno kwestia wyliczenia dywidendy wymaga jeszcze dalszych prac w toku procesu legislacyjnego. Dotychczas powstało wokół niej wiele kontrowersji.
Jeśli byłaby ona obliczana zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, to wynik księgowy może nie być miarodajny. Dlatego MRiT proponuje alternatywny model wyliczania zdolności dywidendowej. Zdecydowano się na metodę przychodową, ale z wyłączeniami. Chodzi o ustalenie kwoty dywidendy w oparciu o przychody pomniejszone o wydatki na spłaty kredytów (w tym odsetek) na nabycie nieruchomości, koszty eksploatacyjne (media), koszty wyposażenia, remontu lub modernizacji nieruchomości oraz podatki związane z nieruchomością. Co ważne, MRiT chce wyłączyć z modelu liczenia zdolności dywidendowej również CIT, by uniknąć problemów z płynnością finansową, co należy ocenić pozytywnie.
Co ze spółkami zależnymi?
Na rynku nieruchomości jedna inwestycja to zwykle jedna spółka. SINN-y nie będą więc posiadały kilku nieruchomości, ale będą tworzyły bardziej rozbudowaną strukturę, w skład której wejdą spółki zależne. Resort rozwoju zakłada, że spółkom zależnym będzie przysługiwać zwolnienie z CIT dla dochodów z najmu oraz ze zbycia nieruchomości. Taka spółka nie zapłaci podatku w momencie wypłaty dywidendy do SINN. Dopiero SINN zapłaci podatek w momencie dystrybucji zysku do akcjonariuszy.
Czy planowane są ograniczenia co do zakupu akcji?
Rząd zapowiada, że nie będzie limitu akcji na jednego inwestora. Nie zdecydowano się na ograniczenie stosowane w innych krajach, zakładające iż jeden inwestor mógłby nabyć 10 proc. akcji REIT. To kolejne rozwiązanie sprawiające, że inwestowanie w SINN-y zapowiada się korzystnie.
Dodajmy, że SINN ma być spółką akcyjną notowaną na GPW, a kapitał zakładowy ma wynieść minimum 100 mln zł.
W jaki sposób REIT-y wpłyną na rynek mieszkaniowy?
Powstaje co do tego wiele obaw, jednak polski rynek mieszkaniowy ma znacznie głębsze problemy strukturalne niż SINN-y, w tym m.in. niska podaż gruntów coraz bardziej zaostrzone warunki techniczne (co skutkuje rekordowymi cenami).
Należy też wziąć pod uwagę, że jesteśmy dopiero na początku prac i pierwsze SINN-y mogą pojawić się np. dopiero w 2027 r. Powstaje też pytanie, ile w polskich warunkach w ogóle ich powstanie – może to być 5 – 10 spółek. A z perspektywy globalnej – REITy mieszkaniowe to nie jest bardzo popularne rozwiązanie (choć pasują one do segmentu PRS – Private Rented Sector).
Poza tym fundusze nie skupują pojedynczych mieszkań, ale zamawiają cały budynek według określonej specyfikacji. Nie są więc konkurencją dla Kowalskiego. Straszenie więc REIT-ami z perspektywy problemów polskiego rynku mieszkaniowego jest nieco populistyczne.
O czym należy pamiętać w trakcie prac legislacyjnych? Jakie są Pana rekomendacje?
Ważne, by wypracować dobry model, który zachęci podmioty z branży nieruchomości i rynki kapitałowe, by SINN-y stały się atrakcyjnym sposobem dywersyfikacji inwestycji. Zmiany idą w dobrym kierunku, byleby tylko oba ministerstwa rzeczywiście konsultowały się z rynkiem i słuchały propozycji.
Bardzo istotne będzie jednak ustalenie szczegółów, do jakich konkretnie dochodów będzie stosowana stawka 10 proc. oraz jak obliczyć zdolności dywidendowe SINN. Wstępne propozycje są dobre, ale diabeł może tkwić w szczegółach.
Ciekawa jest też zapowiedź inwestowania w podmioty z branży energii odnawialnej. Warto poszerzyć katalog inwestycji SINN o farmy fotowoltaiczne i elektrownie wiatrowe.
Czytaj również: REIT - po latach dyskusji czas na regulacje >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
