Wśród zapowiedzi Polskiego Ładu znalazła się prezentacja wizji odstąpienia od rygorów przewidzianych przepisami prawa budowlanego przy budowie domów o płaskich dachach, o powierzchni do 70 m2. Celem jest upowszechnienie dostępności budownictwa jednorodzinnego wśród najmniej zamożnych członków społeczeństwa. Wizja ta zakłada m.in.: całkowite odstąpienie od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (bez względu na obszar oddziaływania inwestycji), odstąpienie od wymogu obecności kierownika budowy oraz brak obowiązku prowadzenia dziennika budowy, a także odstąpienie od wymogu wykonywania projektu budowlanego.
Czytaj:
Polski Ład: Domy bez pozwoleń, ale to nic nowego>>
Tarcza prawna - rząd chce uprościć formalności budowlane>>
Choć pomysł budowy domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę, a na podstawie jedynie zgłoszenia, nie jest rozwiązaniem rewolucyjnym (możliwość taka w stosunku do domów jednorodzinnych bez względu na ich powierzchnię istnieje od 2015 roku), dość nowatorskie są pomysły odstąpienia od obecności kierownika budowy, czy brak obowiązku przygotowywania projektu budowlanego.
Nie wolno zapominać o gruncie
W związku z tym, że nie zostały jeszcze przygotowane projekty rozwiązań prawnych dotyczących zagadnienia budowy małych domów modułowych bez pozwolenia, trudno jest poddać pomysł szczegółowej analizie. Można natomiast odnieść się do głównych założeń. Wizja, choć może wydawać się interesująca dla pewnej grupy inwestorów, pociąga za sobą dużo niewiadomych i pewne ryzyka.
Według ustaleń rządu, budowa domu do 70 m2 ma kosztować nie więcej niż 100 tys. złotych, a przez to ma być dostępna dla najmniej zamożnego inwestora. Pomijając odmienne szacunki przedstawiane przez firmy analizujące koszty budów, według których budowa i standardowe wykończenie jednego m2 domu już kilka lat temu przekraczała koszt 3,5 tys. zł, wydaje się, że zapomina się o kosztach nabycia gruntu. Skoro zakłada się, że domy bez pozwolenia mają być budowane na obszarach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, te, dostosowane raczej do „standardowego budownictwa”, w dużej mierze przewidują obostrzenia w wydzielaniu i zabudowywaniu działek o powierzchni mniejszej niż np. 600 m2. W takiej sytuacji niewiele zmienia możliwość budowy małego modułowego domu na dość sporej działce, którą przyszły inwestor zazwyczaj również musi nabyć. Być może uzasadnione byłoby poszukiwanie oszczędności, gdyby istniała prawna możliwość nabycia i zabudowywania małych działek, tymczasem obecne przepisy miejscowe są w dużej mierze nieprzystosowane do tego pomysłu. Oszczędności wydają się być pozorne, skoro powszechnie wiadomo, że znaczną część kosztów budowy własnego domu pochłania cena nabycia gruntu.
Nadzór jest niezbędny
Trudno jest zaakceptować wizję budowy domu bez odpowiedniego nadzoru projektanta, a następnie kierownika budowy. Każdy budynek musi spełniać szereg wymagań technicznych ujętych w rozporządzeniach technicznych. Nad ich przestrzeganiem czuwa w pierwszym rzędzie projektant, który podpisując projekt budowlany oświadcza, że projektowana inwestycja jest zgodna z warunkami technicznymi i przepisami prawa. Udział profesjonalisty w przygotowaniu dokumentacji projektowej i wykonawczej zapewnia należyte bezpieczeństwo użytkowania inwestycji. Obecność kierownika budowy jest natomiast gwarantem prawidłowego przebiegu procesu budowlanego. Jego brak może rodzić ryzyka nienależytego wykonywania robót, a w następstwie tego – zagrożenia w użytkowaniu obiektu. Pozostawienie najważniejszych decyzji konstrukcyjnych i wykonawczych bez odpowiedniego nadzoru profesjonalistów jest rozwiązaniem ryzykownym.
Olga Połowianiuk, radca prawny, associate w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy, Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy
