Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło na początku kwietnia 2024 r. wstępne założenia przepisów o spółkach inwestujących w najem nieruchomości na wzór zagranicznych REIT-ów. Chodzi o fundusze, które inwestują w nieruchomości przynoszące dochód z najmu, a ten jest wypłacany akcjonariuszom w formie dywidendy. Resort posługuje się nazwą SINN, co oznacza spółki inwestujące w najem nieruchomości. Według resortu, "mogą one istotnie zwiększyć potencjał budowy nieruchomości na wynajem w oparciu o kapitał drobnych inwestorów, dla których kupno własnej nieruchomości nie jest możliwe".
Zgodnie z założeniami, SINN-y mają inwestować w każdy rodzaj nieruchomości na wynajem, także w mieszkania. Mają być notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Kluczowe założenia, zwłaszcza w zakresie opodatkowania, mają zostać opracowane wspólnie z resortem finansów. Na tym etapie założono, że zwolniona z opodatkowania będzie dywidenda z SINN-ów, pod warunkiem jednak, że będzie wynosić co najmniej 90 proc. przychodów z najmu po odliczeniu kosztów i podatków.
Zerowa stawka podatku dla inwestorów
Jak wskazuje Piotr Paśko, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP, zgodnie z założeniami dochody z najmu SINN będą opodatkowane stawką 10 proc. Obowiązek podatkowy w tym zakresie powstanie jednak dopiero w momencie wypłaty dywidendy do inwestora. Aktualnie zakłada się, że dochód taki będzie wyliczany z pominięciem amortyzacji. Jednak na gruncie podatkowym wiele spółek i tak nie ma w praktyce prawa do amortyzacji. Wynika to albo z wyłączenia podatkowej amortyzacji budynków i lokali mieszalnych na podstawie art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, albo limitowania wysokości odpisów amortyzacyjnych dokonywanych na potrzeby podatkowe przez spółki nieruchomościowe zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT. Niemniej jednak założenia wskazują na efektywną stawkę podatkową w CIT dla spółek typu SINN na poziomie ok. 20 proc. Oczywiście preferencje będą miały zastosowanie do tych podmiotów, które będą spełniać warunki.
Same wypłaty do inwestorów (zarówno na gruncie CIT, jak i PIT), mają podlegać stawce 0 proc. Również dochody spółek zależnych od SINN będą korzystały z określonych preferencji. Zarówno dochody spółki zależnej z najmu, jak i ze sprzedaży nieruchomości, opodatkowane będą stawką 0 proc., jeżeli w określonym terminie spółka zależna wypłaci dywidendę do SINN. Pozostałe tzw. niekwalifikowane dochody takich podmiotów, będą podlegały opodatkowaniu wg standardowej stawki 19 proc.
- Na tym etapie poznaliśmy jedynie podstawowe założenia konstrukcji REIT – a diabeł tkwi w szczegółach. Wydaje się, że wątki podatkowe i finansowe będą odgrywały istotną rolę w dyskusjach nad projektem ustawy. Aktualnie prace nad projektem ustawy prowadzone są przez MRiT oraz Ministerstwo Finansów. Przedstawiciele rządu zapowiadają jednak szerokie konsultacje publiczne. To zaś sprawia, że na kolejną próbę wprowadzenia REIT (SINN) do polskiego porządku prawnego można patrzeć z pewną dozą optymizmu - mówi Piotr Paśko.
Opodatkowanie decydujące dla atrakcyjności REIT
Organizacje przedsiębiorców zwracają uwagę, że aby lokowanie pieniędzy w spółki typu REIT było atrakcyjne dla inwestorów, należy wprowadzić preferencyjne zasady opodatkowania takich podmiotów.
Jak podkreśla dr Łukasz Bernatowicz, prezes ZP Business Centre Club, ustawa powinna przewidywać przywileje podatkowe dla uczestników rynku REIT. Chodzi o jednokrotne opodatkowanie zysku z tego typu działalności, zwolnienia podmiotowe lub rozważenie zerowej stawki podatkowej. Konieczna jest również możliwość inwestowania w szeroki wachlarz nieruchomości.
Również Konfederacja Lewiatan proponowała wcześniej, by REIT-y korzystały ze zwolnienia podmiotowego z CIT pod warunkiem wypłacania inwestorom odpowiednio wysokiej dywidendy (zysku). Natomiast podatek od dywidendy, płacony przez inwestorów, nie powinien być wyższy niż 8,5 proc. Chodzi zarówno o inwestorów instytucjonalnych rozliczających CIT, jak też indywidualnych, którzy płacą PIT. Wynika to z faktu, że obecnie większość osób fizycznych osiągających przychody z najmu nieruchomości - płaci 8,5 proc. ryczałtu.
Wiele nieudanych prób
Dr Bernatowicz zwraca uwagę, że to już kolejna przymiarka do uregulowania REIT. Pierwsze próby podejmowano już kilka lat temu. Wszystkie projekty trafiły jednak do kosza.
- Od lat wskazujemy, że uregulowania REIT-ów jest niezmiernie potrzebne. Funkcjonują one w Polsce jako rozwiązanie pomostowe, ponieważ na inwestycjach zarabiają REIT-y zarejestrowane za granicą. Wprowadzenie polskiego rozwiązania jest niezbędne dla rozwoju mieszkalnictwa, ale powinno też objąć nieruchomości biurowe i magazynowe. Jestem jednak sceptycznie nastawiony, ponieważ istotne są nie tylko kwestie merytoryczne, ale przede wszystkim wola polityczna, której dotychczas brakowało – mówi prezes ZP BCC.
Przypomnijmy, że REIT-y (ang. Real Estate Investment Trust) to rodzaj funduszy inwestycyjnych, pozwalających na ulokowanie środków w nieruchomościach przeznaczonych na wynajem. Formuła funduszy wspólnego inwestowania pozwala na wejście na rynek nieruchomości także mniejszym inwestorom, którzy następnie zyskują proporcjonalny do swojego wkładu udział w zyskach. REITy mogą więc stanowić atrakcyjną alternatywę np. dla lokat bankowych.
Według ekspertów, Krajowe REIT oznaczają zupełnie nowe możliwości dla rynku nieruchomości, inwestorów i całej gospodarki. Podmioty takie mogą stymulować rozwój tego rynku, przyczyniając się do jeszcze większej profesjonalizacji usług oraz finansowania nowych projektów, na znacząco większym, niż to ma dotychczas miejsce, zaangażowaniu kapitału krajowego.
Czytaj również: Czym jest REIT? Opodatkowanie najmu w Polsce >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
