W związku z pożarem hali targowej na Marywilskiej w Warszawie nasuwają się skojarzenia z katastrofą innej hali, a mianowicie MTK w Katowicach, do której doszło w styczniu 2006 roku, podczas wystawy gołębi pocztowych. Zawalił się wówczas dach, zginęło 65 osób, a ponad 100 zostało rannych.
Sprawa w sądzie toczyła się wiele lat, a wynikało to m.in. z tego, że rodziny ofiar wystąpiły z pozwem zbiorowym. W 2013 roku sąd okręgowy zdecydował, że złożenie pozwu zbiorowego przez rodziny ofiar nie spełniało wymogów formalnych. Potwierdził to kilka miesięcy później sąd apelacyjny. Bliscy poszkodowanych nie dali jednak za wygraną. Co było podobne? M.in. to, że grunty były miejskie, a właścicielem hali spółka, przy czym ta ostatnia - jak przypominają rozmówcy Prawo.pl - miała problemy finansowe. W pożarze Marywilskiej 1400 najemców razem z rodzinami straciło nierzadko dorobek życia, część została z kredytami. Ta sprawa, podobnie jak katowicka, może skończyć się w sądzie. Jaka jest rola właściciela hali, w jakim zakresie może ponosić odpowiedzialność? Czy może nadal pobierać czynsz?
Czytaj też: Sprzedawcy z Marywilskiej 44 stracili najwięcej, ale trudno będzie o odszkodowanie
Po tragedii w Katowicach sprawiedliwość dopiero po latach
W 2015 roku katowicka sprawa trafiła nawet przed Sąd Najwyższy, który po skardze kasacyjnej zdecydował, że pozew jest dopuszczalny. Pozew był złożony przeciwko Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w Chorzowie, Głównemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego oraz prezydentowi Chorzowa. Pełnomocnik rodzin ofiar stwierdził, że tragedii można było uniknąć, gdyby nie zaniedbania nadzoru. Wreszcie - po 13 latach - Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził, że Skarb Państwa jest odpowiedzialny za tę tragedię, a następnie Sąd Apelacyjny oddalił apelację i przyznał ostatecznie rację rodzinom poszkodowanych.
- Przyjęto w tej sprawie odpowiedzialność Skarbu Państwa za zawalenie się dachu hali, co jest dość kontrowersyjne. Przy czym - w mojej ocenie - w tamtej sprawie sądy podeszły do tego słusznościowo, uznając, że Skarb Państwa jest bardziej wypłacalny - mówi jeden z prawników, który był zaangażowany w tamtą sprawę. Jak dodaje, w tamtym przypadku, ale też i w sprawie pożaru hali przy Marywilskiej, ważne jest to, co znajduje się w umowach - m.in z ubezpieczycielem i z kupcami. - W sądzie można próbować wywalczyć odszkodowanie na podstawie odpowiedzialności kontraktowej, jeżeli wynajmujący zobowiązał się do utrzymywania hali w określonym stanie. Wszystko zależeć będzie od stwierdzonej przyczyny. Pytanie, czy umowy były rozbudowane, czy dotyczyły tylko czynszu. W niektórych wszystko jest uregulowane, w innych tylko czynsz i zdawkowo warunki - przedmiot najmu, uprawnienia najemcy - zaznacza.
Nie ma lokalu, nie ma czynszu
Najemcy w centrach handlowych – czyli punkty usługowe i sklepy – płacą w czynszach oraz opłatach za koszty wspólne składki ubezpieczenia wynajmującego (w tym także budynku), funkcjonowanie instalacji przeciwpożarowych, grodzi zabezpieczających, pracowników ochrony, itd.
- Co więcej, prawidłowość działania wszystkich instalacji i zabezpieczeń jest odpowiedzialnością właściciela lub zarządcy obiektu, czyli wynajmującego. To on odpowiada za stan techniczny budynku, ochronę ppoż, itd. Najemcy nie znają ani warunków ubezpieczenia, ani umów z firmami serwisującymi instalacje przeciwpożarowe, ani umów z ochroną fizyczną centrum. W znanych nam umowach najmu zarówno wynajmujący, jak i najemcy mają zawarte umowy ubezpieczenia majątkowe i OC. Wśród naszych członków nie ma jednak najemców Marywilska 44 - wyjaśnia Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU)
Według niej poszkodowani handlowcy mogą szukać możliwości zwrotu wartości utraconego mienia w ramach indywidualnych ubezpieczeń (nakładów na urządzenie lokalu i wartości towaru) lub roszczeń w stosunku do właściciela (zarządcy obiektu), jeśli zaniedbał nałożonych na niego prawnie obowiązków.
- Co do zasady można przyjąć, że w przypadku braku istnienia obiektu handlowego (po spaleniu) najemcy nie mają obowiązku opłacania czynszu, ponieważ nie ma przedmiotu najmu. Tym samym umowy najmu ulegają rozwiązaniu. Jednak zawsze szczegółowe warunki są określone w umowach najmu i mogą być regulowane na innych, zaakceptowanych przez strony zasadach. W takich okolicznościach warto podkreślić, że najemcy oczekują od władz publicznych, aby prawo było właściwie kształtowane oraz sprawnie egzekwowane w szczególności w zakresie relacji między odpowiedzialnością i ryzykiem wynajmujących i najemców - podkreśla Zofia Morbiato.
Obowiązki z prawa budowlanego są jasne
Po katastrofie hali w Katowicach w prawie budowlanym pojawił się również obowiązek kontroli minimum dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (art. 62 ust 1 pkt 3 prawa budowlanego) budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachów co najmniej 1000 mkw. Kontrole obejmują przede wszystkim: hale produkcyjne oraz targowe, magazyny, sklepy, biurowce, niektóre budynki wielorodzinne i użyteczności publicznej.
Prawo budowlane oraz ustawa o ochronie przeciwpożarowej mówią też jasno, że zarządca każdego obiektu budowlanego, także hali handlowej zlokalizowanej na nieruchomości komercyjnej ponosi odpowiedzialność za bezpieczeństwo użytkowania, w tym bezpieczeństwo pożarowe.
- Przede wszystkim na właścicielu oraz zarządcy obiektu ciąży szczególny obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami przewidzianymi w prawie budowlanym. Przepisy te zawierają także obowiązek zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu - mówi Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni.
Przepisy prawa budowlanego nie zawierają definicji „należytej staranności”, trzeba więc odwołać się do dorobku orzecznictwa sądów oraz do praktyki stosowania tego uregulowania.
- Należyta staranność to staranność ogólnie wymagana w stosunkach danego rodzaju. Na gruncie naszego przypadku z pewnością za taką staranność powinniśmy przyjąć dokonywanie przeglądów okresowych obiektu i instalacji czy upominanie – jeśli były ku temu podstawy – najemców, aby powstrzymywali się od działania naruszającego prawo (także budowlane). W przypadku ochrony pożarowej na ten moment więcej mamy pytań niż odpowiedzi. Tak rozległa skala pożaru mogła wynikać z nieprawidłowości projektowych, wykonawczych czy wreszcie użytkowych (zaniedbań czy zaniechań) lub czynników zewnętrznych, na które właściciel czy zarządca nie miał wpływu. Odpowiadając na pytanie, czy należyta staranność została w tym przypadku dochowana, bierze się pod uwagę obiektywne kryteria, jak te, na czym polegał obowiązek właściciela obiektu (zarządcy), co było przyczyną pożaru (na jakim gruncie doszło do zaniedbań), jakie były okoliczności zaniedbania i czy można przypisać wyżej wymienionym podmiotom winę - wyjaśnia mec. Joanna Maj.
- Artykuł 61 pr. bud. mówi jasno, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich m.in. jak pożary w wyniku których dochodzi do uszkodzenia obiektu budowlanego (lub pojawiło się bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem), co może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska - mówi Eugenia Śleszyńska, specjalizująca się w przepisach dotyczących nieruchomości. I dodaje, że w tym konkretnym wypadku zarządca (właściciel) miał obowiązek zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu oraz podjęcie innych działań, o których mowa m.in. w art. 75 pr. bud., w tym zorganizować pomoc doraźną poszkodowanym, przeciwdziałać rozszerzeniu się skutków zagrożenia oraz powiadomić właściwe organy.
Odpowiedzialność kontraktowa i deliktowa
Śleszyńska dodaje, że zarządca obiektu hali targowej występuje w roli wynajmującego poszczególne części budynku różnym podmiotom gospodarczym - najemcom. - Wobec nich ponosi odpowiedzialność cywilną kontraktową z umowy najmu na warunkach umów najmu i przepisów ogólnych kodeksu cywilnego, a w sytuacji powstałej szkody z jego winy - ponosi również odpowiedzialność cywilną deliktową - podsumowuje. Precyzuje, że poszkodowani najemcy mogą domagać się odszkodowania za utracony towar, wyposażenie, za brak możliwości prowadzania działalności gospodarczej oraz za utracone zyski. Według art. 415 k.c. - kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego.
Również dr Bartosz Karolczyk, radca prawny w kancelarii DZP, wskazuje, że generalnie w takich przypadkach ewentualnego odszkodowania można dochodzić od właściciela lub zarządcy budynku. - Należałoby ich zapewne pozwać razem z ich ubezpieczycielami. W takim procesie sąd będzie wtedy kompleksowo ustalał kto, za co i w jakim zakresie odpowiada. Oczywiście mówimy o sytuacji, gdy - podobnie jak w przypadku katastrofy budowlanej hali MTK w Katowicach – właścicielowi lub zarządcy można właśnie przypisać odpowiedzialność za określone działanie lub zaniechanie. W takich sytuacjach, diabeł, jak mówią, tkwi w szczegółach, także umów ubezpieczeń, o ile właściciel lub zarządca są odpowiednio ubezpieczeni. Inną ważna rzeczą, jest tzw. franszyza, czyli kwota do której ubezpieczony odpowiada samodzielnie, a jeszcze inną limit ubezpieczenia. Jeżeli standardy utrzymania obiektu nie zostały dopełnione, to ubezpieczyciel nie będzie skłonny do wypłaty ubezpieczenia i będzie mu zależeć, aby ubezpieczony wszedł w proces sądowy - mówi.
Przypomina, że wyłączenia w ubezpieczeniu dotyczą takiej sytuacji, za którą odpowiedzialność może wynikać z działalności ubezpieczonego. - Ubezpieczeniem są oczywiście objęte zdarzenia losowe i ubezpieczyciel może zawrzeć w umowie klauzulę wyłączającą jego odpowiedzialność w razie niedochowania należytej staranności przez ubezpieczonego. Ubezpieczyciele bardzo często są stronami w procesach sądowych o naprawienie szkody wywołanej takim zdarzeniem, jak katastrofa czy pożar. W wielu krajach proces sądowy niejako obowiązkowo poprzedza ustalenie zasad odpowiedzialności ubezpieczyciela sprawcy potencjalnej szkody - wskazuje.
Najtrudniej będzie wycenić straty w zarobku
W opinii dr. Bartosza Karolczyka w tym momencie najważniejsze są działania służb. - Właściciele butików, w tej chwili mierzą się z gigantyczną barierą informacyjną, bo cały czas pracują służby, które wyjaśniają okoliczności pożaru. I to jest plus, bo potem korzysta się z tych ustaleń. Poszkodowany powinien jednak pamiętać o terminie przedawnienia, który w przypadku roszczeń deliktowych wynosi co do zasady trzy lata. Ponadto, na podstawie swoich dokumentów księgowych te osoby powinny wyliczyć wartość utraconego dobytku, czyli tzw. rzeczywistą stratę. Kolejną kwestią są utracone korzyści, co jest generalnie trudne do wykazania w sądzie, ponieważ chodzi o określenie tego, ile można by było zarobić, gdyby nie doszło do pożaru i wstrzymania działalności. Przy czym w grę wchodzi jeszcze obowiązek poszkodowanego do minimalizowanie szkody - dodaje.
W mediach pojawiły się też informacje, że w umowach z kupcami były klauzule wyłączające odpowiedzialność właściciela hali za towar. Według mec. Karolczyka taka klauzula nie ma znaczenia , jeśli zostanie ustalone, że doszło do deliktu lub popełnienia przestępstwa. - W takiej sytuacji roszczenia deliktowe będą mieć bowiem szerszy zakres niż roszczenie kontraktowe - podsumowuje.
Uwaga - nie pozew zbiorowy
Prawnicy uważają, że pozew zbiorowy - przy obecnych przepisach - nie jest dobrym pomysłem.
- Natomiast te wszystkie sprawy powinny docelowo trafić do jednego sądu, bo dotyczą tego samego obiektu, tego samego miejsca, tego samego zdarzenia szkodzącego. Wtedy sąd ma techniczną możliwość połączenia tych wszystkich spraw, a przynajmniej będą w tym samym wydziale – zaznacza dr Bartosz Karolczyk i dodaje, że to teoretycznie może wpłynąć na szybkość i rzetelność postępowania sądowego.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
