Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego mieszkania w programie kredytowym Mieszkanie na start, nad którym toczą się obecnie prace legislacyjne (na dniach powinny zakończyć się konsultacje publiczne). Taką informację przekazał ustępujący szef tego resortu Krzysztof Hetman. Jego zdaniem ma to zapobiec podniesieniu cen mieszkań na rynku w chwili uruchomienia programu. Jednocześnie zapowiedział, że program będzie funkcjonował nie rok, tylko cztery lata.
Eksperci ostro krytykują propozycję wprowadzenia limitu cen. Ich zdaniem rozwiązanie nie za bardzo sprawdziło się w wypadku poprzednich rządowych programu kredytowych. Nie ma więc sensu do niego wracać. Chwalą natomiast pomysł wydłużenia czasu obowiązywania nowego programu.
Czytaj też: Rząd przedstawił zasady programu "Mieszkanie na start", zastąpi kredyt 2 proc.
Limit cen gwoździem do trumny nowego kredytu ?
Limity cen mieszkań to nic bowiem nowego. Tego rodzaju rozwiązania funkcjonowały wcześniej. W wielu miastach oferta mieszkań, które mieściły się w narzuconym przez przepisy limicie była mocno ograniczona, albo w ogóle jej nie było. Wprawdzie zasad ustalania limitu cen minister rozwoju nie zdradził, ale od lat do tego celu wykorzystywano podobny mechanizm. W wypadku programu Mieszkanie dla młodych cena jednego mkw. nie mogła przekroczyć wysokości równej iloczynowi współczynnika 1 i wskaźnika wartości odtworzeniowej (ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów osobno dla miast wojewódzkich, województw i gmin położonych wokół dużych miast).
- Tego typu propozycja jest to o tyle zaskakująca, że wcześniej sami przedstawiciele ministerstwa rozwoju tłumaczyli, że wprowadzenie takich limitów nie ma sensu, bo historyczne i częściowo arbitralnie ustalane stawki kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania. Potwierdzają to zresztą doświadczenia z kilkoma ostatnimi programami mieszkaniowymi, które takie „bezpieczniki” w postaci maksymalnej ceny metra miały wbudowane - uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
W wypadku poprzednich programów kredytowych limity cen mieszkań bardzo często w niesprawiedliwy sposób powodowały, że pomoc była kierowana głównie do mieszkańców największych miast. Wynika to z faktu, że limity dla miast wojewódzkich były znacznie wyższe niż dla tzw. Polski powiatowej. To jednak nie wszystko, bo nawet w gronie miast wojewódzkich pojawiały się takie lokalizacje, gdzie limity kompletnie nie przystawały do cen płaconych na danym rynku. I tak na przykład w Gorzowie Wielkopolskim można było łatwo znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do dopłat, a w Krakowie ze świecą takiego można było szukać. Przy wyliczeniu limitu ważny był też status miasta jako stolicy województwa. W efekcie np. w Gdańsku obowiązywały znacznie wyższe limity niż w sąsiednich Gdyni i Sopocie, a to w sposób sztuczny uniemożliwiało niektórym osobom realizację marzeń o własnym „M” tylko dlatego, że chcieli kupić mieszkanie poza granicami administracyjnymi miasta wojewódzkiego.
To nie tylko programy kredytowe windują ceny
Eksperci zwracają też uwagę, że to nie tyle rządowe programy kredytowe windują ceny mieszkań, ile inne czynniki.
- Powszechnie panuje błędne przekonanie, że to sam w sobie program dopłat Bezpiecznego Kredytu 2 proc. spowodował horrendalną zwyżkę cen mieszkań deweloperskich w ub. roku. Tymczasem ostry wzrost stawek mkw. nowych mieszkań był pokłosiem dramatycznie niekorzystnego stosunku popytu do podaży w pierwszych trzech kwartałach ub. roku, szybującej inflacji, rekordowego wzrostu wynagrodzeń wraz z windowaniem transferów socjalnych z 800 plus na czele, o rosnących kosztach deweloperów nie wspominając - wylicza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Tymczasem obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. - Od początku br. powróciła względna równowaga popytowo-podażowa, a dynamika cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym wyraźnie wyhamowała - twierdzi nasz rozmówca.
W ocenie eksperta komplikowanie programu Mieszkanie na start zdecydowanie nie ma sensu. Z jednej strony bowiem rząd podniósł koszty inwestycji deweloperskich wprowadzając m.in. przepisy o patodeweloperce , które mają wejść w życie od sierpnia br., a z drugiej ostro limituje stawki mkw. mieszkań dostępnych w programie dopłat do hipotek. - To nic innego, jak kierowanie programu w ślepą uliczkę - kwituje krótko.
Cztery lata a nie rok na program, dobry kierunek
Sama propozycja wprowadzenia programu Mieszkanie na start spotkała się natomiast z aprobatą.
- Dla rynku jest to cenny sygnał, ułatwiający zarówno stronie podażowej, jak i popytowej odpowiednie zaplanowanie inwestycji. Zwłaszcza deweloperom pozwoli to poczuć grunt pod nogami i znacznie ograniczyć ich ryzyko uruchamiania nowych inwestycji, co już widać w statystykach pierwotnego segmentu mieszkaniówki przywracających względną równowagę popytowo-podażową - twierdzi Jarosław Jędrzyński.
Wtóruje mu Bartosz Turek. - Pomysł, aby program działał dłużej jest bez wątpienia dobry. Trudno było oczekiwać innego rozwiązania po doświadczeniach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Jego burzliwe perypetie spowodowały, że zapłaciliśmy cenę za wprowadzenie programu dopłat do kredytów (wyższe ceny mieszkań i wykupiona oferta), a mieliśmy za mało czasu, aby w pełni docenić atuty tego rządowego programu (więcej rozpoczynanych budów i łatwiejsza realizacja marzeń o pierwszym mieszkaniu). Dlatego powiedziałbym nawet więcej – jeśli po takim doświadczeniu mielibyśmy znowu mieć program mieszkaniowy na krótko (np. na rok), to lepiej w ogóle sobie darować i go nie wprowadzać - podkreśla.
Według niego 3-4 lata z możliwością przedłużenia, bo taka opcja jest dziś na stole, to niezbędne minimum. Najlepiej byłoby jednak, gdyby program był długoterminowy. - Oczywiście jego wprowadzenie oznaczałoby stymulację popytu, ale byłby to jednorazowy koszt. Potem konsekwentnie utrzymywany program mógłby wspierać popyt w okresach gorszej koniunktury - mówi Bartosz Turek.
Dla kogo kredyt Mieszkanie na start
Kredyt mieszkaniowy będzie udzielany tylko w złotówkach na m.in.:
- budowę domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności działki lub jej części;
- zakup na własność mieszkania lub domu jednorodzinnego, z jego wykończeniem.
Osoby, które z niego skorzystają, mogą liczyć na dopłaty do rat kredytu. Ich wysokość będzie uzależniona od liczby dzieci znajdujących się w gospodarstwie domowym. I będą one ustalane następująco:
- od 1,5 proc. dla gospodarstw domowych, w których skład nie wchodzi żadne dziecko,
- do 0 proc. dla gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci,
- 0 proc. na partycypację lub wkład mieszkaniowy.
Uprawnieni do uzyskania kredytu będą:
- single, którzy nie ukończyli 35 lat,
- w pozostałych przypadkach nie wprowadza się limitu wieku.
- nie posiadający mieszkania (domu jednorodzinnego), z wyjątkiem tych z udziałem (nie wyższy niż 50 proc.) w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskanym w drodze dziedziczenia lub darowizny,
- posiadający nie więcej niż jedno mieszkanie, a w skład gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
