Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, której większość przepisów weszła w życie 24 września, wprowadza m.in. plan ogólny, zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. To największa reforma w tej dziedzinie od 2003 roku. Plan ogólny ma być jednym z najważniejszych dokumentów umożliwiających każdej gminie planowanie zrównoważonego i harmonijnego rozwoju i zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustawą, plan ogólny ma być uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy aktem prawa miejscowego. Na opracowanie planu ogólnego ponad 3 tys. gmin będzie miało czas do końca 2025 roku.
Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Zdaniem Piotra Grzelaka, wiceprezydenta Gdańska, przewodniczącego zespołu ds. infrastruktury Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, termin jest nierealny, na co od początku procesu legislacyjnego wskazywali samorządowcy.
- Po pierwsze, sporządzenie tego planu ogólnego kosztuje, po drugie - wymaga wielu zespołów ludzkich, których nie ma. Po trzecie, wymaga bardzo pogłębionego procesu konsultacji społecznych. Pamiętajmy też o ważnej rzeczy, że w planach ogólnych mamy rozstrzygać niemal co do centymetra, czy na danej działce mamy funkcje produkcyjne. To będzie budzić emocje społeczne i wpływać na trudność i długotrwałość konsultacji społecznych – wskazuje Piotr Grzelak. Już dziś w przypadku małych obszarowo planów dziś ten proces trwa np. w Gdańsku 3 lata, w Warszawie - średnio 6 lat.
- Termin jest nierealny. Rozporządzenia wykonawcze powinny wejść w życie razem z ustawą, a tak się nie stało. Projekt rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania projektu planu ogólnego gminy, który jest kluczowy do rozpoczęciu jakiegokolwiek procedowania, jest wciąż na etapie konsultacji publicznych i opiniowania. Drugi istotny problem, to finansowanie planów. Gminy nie mają jasnych wskazówek, jak będzie to wyglądało. I w praktyce gminy na razie nic nie mogą zrobić, a termin ustawowy leci – mówi Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal. Przeczytaj także: Plany ogólne w całym kraju już w 2026 roku? Gminy: to niemożliwe
Sprawdź w LEX: Czy do czasu opracowania planu ogólnego gminy można wydawać decyzje o warunkach zabudowy? >
Kluczowy akt wykonawczy wciąż w powijakach
Projekt rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie sposobu przygotowania projektu planu ogólnego gminy określa nie tylko zasady przygotowania projektu planu ogólnego, ale także charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz wartość wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Rozporządzenie określi także:
- sposób obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonność terenów niezabudowanych;
- sposób tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych,
- zasady stosowania oznaczeń, nazewnictwa i standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych;
- sposób dokumentowania prac planistycznych w zakresie planu ogólnego;
- sposób wydawania wypisów i wyrysów z planu ogólnego.
- Zastrzeżenia do tego projektu mają urbaniści, którzy, wskazując, że jest tam dużo matematycznego obliczania, żartują nawet, że urbanista powinien być matematykiem. Wskazują jednocześnie na błędy zarówno matematyczne, jak logiczne zawarte w proponowanych przepisach – wskazuje Joanna Maj.
Projekt nie został też zaopiniowany przez Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego, ponieważ Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie przygotowało jeszcze jego ostatecznej wersji, uwzględniającej odniesienie się do licznych uwag zgłoszonych przez stronę samorządową.
Czytaj w LEX: Plan ogólny >
Zastrzeżenia dotyczą nawet nieczytelnych kolorów
Samorządowcy proponują m.in. zmniejszenie wymaganego wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do zabudowy śródmiejskiej oraz dla terenów produkcji (przynajmniej w stosunku do terenów zabudowy już istniejące). Zdaniem Związku Powiatów Polskich, intensywne zagospodarowanie strefy śródmiejskiej i terenów produkcji oraz konieczność respektowania zasad ochrony konserwatorskiej powodują, że wprowadzenie w planie ogólnym gminy (a następnie przeniesienie do planu miejscowego) wskaźników na poziomie minimum 30 pow. biologicznie czynnej będzie nierealne.
Zastrzeżenia samorządów dotyczą nawet kolorów, którymi mają być oznaczone strefy planistyczne, a które są trudne do rozróżnienia dla przeciętego odbiorcy.
- O ile możliwe jest ich rozróżnienie, w wersji elektronicznej, przy dobrych ustawieniach monitora, o tyle po ich wydruku w kolorze ich rozpoznanie jest praktycznie niemożliwe dla przeciętnego odbiorcy. Przypominamy, że wypis i wyrys z planu ogólnego będą mogły być wydawane także w postaci papierowej, stąd też powinien zostać wzięty pod uwagę wygląd kolorów po dokonaniu ich wydruku – wskazuje w uwagach do rozporządzenia Patrycja Grebla-Tarasek z Związku Powiatów Polskich.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Kontrowersje wzbudza także drugie rozporządzenie
Wciąż na etapie uzgodnień jest projekt rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do tego projektu samorządowcy również mają wiele zastrzeżeń, przede wszystkim z uwagi na brak precyzji co do sposobu ustalania poszczególnych parametrów. Doprecyzowania wymaga zapis dotyczący faktycznego użytkowania nieruchomości. Nie jest jasne, czy obiekty użytkowane samowolnie i niezgodnie z ich przeznaczeniem powinny być wyznacznikiem dla nowej zabudowy. Wątpliwości budzi również zapis dotyczący analizy zabudowy. Jeżeli na obszarze analizowanym nie występują obiekty budowlane o funkcji zbieżnej z obiektem budowlanym objętym wnioskiem, to niczego nie zmieni analiza istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym. Samorządowcy zwracają także uwagę na paragraf 4 rozporządzenia, dotyczący ustalania maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją 20 proc. Nie jest jasne, o jakiej intensywności w rozporządzeniu mowa i czy, ustalając intensywność, należy wybierać dowolną wartość mieszczącą się w przedziale wyznaczonym przez 20 proc tolerancję, czy może maksymalną?
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Nie wiadomo ile będą kosztowały plany
Dla samorządów niezwykle istotna jest też kwestia ich sfinansowania. Opracowanie i sporządzenie planów ogólnych mają być sfinansowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy. Z oceny skutków regulacji projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, w latach 2023 - 2026 na opracowanie planów ogólnych zaplanowano środki w kwocie 243,60 mln zł a na sporządzenie planów ogólnych 299,63 mln zł. Problemem w tym, że większość z tych środków ma być sfinansowanie z unijnego dofinansowania ze KPO dla Polski.
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
