Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakończyło konsultacje publiczne projektu nowelizacji rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe przepisy mają ukrócić patodweloperkę, za co są chwalone. Przy okazji jednak mogą sprawić, że mieszkania będą jeszcze bardziej, aniżeli obecnie, towarem luksusowym - ostrzega Polski Związek Firm Deweloperskich oraz eksperci. Ich zdaniem niektóre proponowane wymogi co do odległości, placów zabaw i parkingów są zbyt wyśrubowane i warto je złagodzić.
Do projektu zgłoszono w sumie 97 uwag. Ministerstwo Rozwoju uwzględniło nieliczne. Co konkretnie zmienił resort w projekcie - nie wiadomo. Wciąż bowiem brakuje jego nowej wersji. Okazuje się również, że to nie jedyna zmiana jaką szykuje. Zapowiada, że będzie całkowicie nowe rozporządzenie dotyczące warunków technicznych.
Kalkulator gęstości obciążenia ogniowego >>>
Odległość od działki sąsiedniej ograniczy zabudowę
Ministerstwo rozwoju chce zwiększyć odległość między budynkami. Minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów. Dziś są to 3 metry, w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry, w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych.
Zdaniem PZFD proponowane ograniczenie odległościowe dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych ograniczy zabudowę działki. - Skoro celem projektodawcy było ograniczenie bliskości budynków względem siebie, tak by ograniczyć bliskość okien, to nie ma powodów, żeby odsuwać na większą odległość budynek, który takich okien w ścianie nie posiada. W takiej sytuacji nie ma w ogóle mowy o tym, żeby „bliskość” budynku miała jakikolwiek negatywny wpływ na komfort mieszkańców - twierdzi Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD w przesłanych uwagach.
Czytaj też: Zabudowa na działce rolnej od a do z >>
PZFD uważa więc, że ministerstwo powinno wycofać się z tej propozycji, odległość 4 metrów jest bowiem wystarczająca.
Natomiast Stowarzyszenie Urbaniści Polscy uważa, że odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki powinna zostać jednak uzależniona od wysokości tego budynku. Proponuje również zwiększenie odległości do 10 m dla budynków wysokich.
Place zabaw przy każdym bloku? To sparaliżuje inwestycje
Jednak to nie odległość budynku od granic działki wywołała największy ferment. Resort rozwoju jest krytykowany przede wszystkim za propozycję, która nakazuje budowę placu zabaw dla jednego bloku. Zdaniem PZFD oraz ekspertów, to ta propozycja może sparaliżować inwestycje na małych działkach.
Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >>
W opinii Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce oraz Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej plac zabaw powinien być atutem dla nowej inwestycji, a jego budowa nie może być przymusem określonym przepisami prawa. Można zrozumieć przesłanki ustawodawcy: chęć ograniczenia intensywności zabudowy, którą obserwuje się na rynku mieszkaniowym, jednak da się ją ograniczyć w inny sposób - np. zwiększając w przepisach powierzchnię biologicznie czynną, która byłaby dostępna dla wszystkich przyszłych mieszkańców, nie tylko dla dzieci. Natomiast o sposobie zagospodarowania terenu zielonego wokół budynku powinni decydować właściciele mieszkań w tym budynku (współwłaściciele nieruchomości), a nie przepisy prawa. W skrajnym przypadku lokalizacja placu zabaw może zniechęcać do zakupu mieszkania w tym budynku (hałas, dodatkowe koszty utrzymania).
Czytaj w LEX: Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie par. 60 warunków technicznych >>
Proponowane rozwiązanie krytykuje również PZFD. Związek przeprowadził analizę nieruchomości, które na przełomie kilku ostatnich lat zostały zabudowane jednym budynkiem wielorodzinnym. Polegała ona na ponownej próbie zaprojektowania na tych nieruchomościach budynku wielorodzinnego, jednakże z uwzględnieniem przepisu projektowanego rozporządzenia nakazującego urządzenie dla niego placu zabaw. Z 17 badanych nieruchomości, w każdym przypadku konieczne było zmniejszenie powierzchni użytkowej mieszkań o minimum 21 proc., przy czym w 8 przypadkach projektowane przepisy całkowicie uniemożliwiłyby realizację planowanej zabudowy.
- Zmiana lokalizacji budynku na działce czy zmniejszenie jego kubatury były niemożliwe, gdyż godziłyby w postanowienia obowiązujących miejscowych planów. Przyjęcie projektowanego przepisu w obecnym brzmieniu wiązałoby się z całkowitym wyłączeniem z obrotu części nieruchomości, co – z uwagi na ograniczenie podaży gruntów inwestycyjnych - będzie skutkować wzrostem cen nieruchomości gruntów i w konsekwencji proporcjonalnym wzrostem cen mieszkań oraz dalszym ograniczeniem ich dostępności - wyjaśnia wiceprezes Konrad Płochocki.
Czytaj też: Odległość budynku do lasu od 1 stycznia 2018 r. >>
PZFD zwraca uwagę, że przepis godzi w prawa nabyte inwestorów, którzy weszli w posiadanie nieruchomości w celu realizacji określonego przedsięwzięcia, którego założenia opierały się na obowiązujących przepisach techniczno-budowlanych.
- Tak gwałtowna zmiana przepisów – bo za taką należy uznać zaledwie 6-miesięczne vacatio legis - szczególnie w przypadku tak skomplikowanej i długotrwałej materii, jaką niewątpliwie jest proces inwestycyjny, może skutkować wyrządzeniem szkody przedsiębiorcom i skłonić ich do próby poszukiwania odpowiedzialności odszkodowawczej - ostrzega Konrad Płochocki
Także prawnicy krytykują proponowane rozwiązanie. - Przepis, wprowadzając nakazy odsunięcia się z placem zabaw od ulic, okien, ciągów pieszo-jezdnych oraz zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia, a także wprowadzając zakaz realizacji placów zabaw na stropodachu ostatniej kondygnacji, w przypadku małych inwestycji, realizowanych zazwyczaj na niewielkich działkach, uniemożliwi zabudowę takich terenów, ograniczając dostępność mieszkań - dodaje Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.
Krytykuje też resort za zbytnią kazuistykę. - Przykładowo ministerstwo wskazuje, że nie trzeba projektować placów zabaw, gdy w odległości do 300 metrów, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci. Zastanawiam się więc, kto i dlaczego przyjął taka wartość, z czego ona wynika, dlaczego nie można skorzystać z wyjątku, gdy publicznie dostępny plac zabaw będzie w odległości 310 metrów. Taka norma nie pozwala dodatkowo na ocenę jak ustalić „publiczną dostępność” placu zabaw. Przepis nie wprowadza możliwości odstąpienia od realizacji placu zabaw, gdy inwestycja posiada służebność gruntową korzystania z placu zabaw już istniejącego. Za całkowicie nietrafione uznać należy wprowadzanie nakazu odsuwania placu zabaw dla dzieci (nie boisk, bo boisko to inne urządzenie budowlane) oraz miejsc rekreacji na odległość 10 metrów od okien - dodaje.
Czytaj w LEX: Stanowiska postojowe dla samochodów >>
Rozwiązania dla parkingów powinny być mniej rygorystyczne.
Ministerstwo rozwoju proponuje również zmiany dotyczące miejsc parkingowych, nie do końca podobają się one Stowarzyszeniu Architektów Polskich SARP.
Według niego konieczność stosowania przepisów w ich obecnej postaci praktycznie eliminuje możliwość naziemnego parkowania samochodów na działkach miejskich i zmusza do realizacji wyłącznie parkingów podziemnych, co prowadzi do dramatycznego wzrostu kosztów realizacji budynków mieszkalnych i co za tym idzie, cen mieszkań. Uciążliwość pochodząca od samochodów z racji ich coraz nowocześniejszej i bardziej ekologicznej konstrukcji staje się coraz mniejsza.
Stowarzyszenie proponuje m.in. zmianę definicji parkingu ograniczającej go do stanowisk postojowych, dopuszczenie większego zbliżenia stanowisk postojowych od okien budynków oraz zniesienia wymagań dotyczących odległości dla parkingów zlokalizowanych wzdłuż dróg osiedlowych.
Cena promocyjna: 36 zł
|Cena regularna: 36 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.