Działka siedliskowa jest działką rolną przeznaczoną pod zabudowę domem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarskimi, na której koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny. Kwalifikowanie danego miejsca jako działki siedliskowej wynika albo ze sposobu jego zagospodarowania, już istniejącego, albo z przeznaczenia tego miejsca w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (często możemy się spotkać z oznaczeniem takiego terenu symbolem RM – zabudowa zagrodowa).
WSA w Lublinie w wyroku z 25 stycznia 2011 r., stwierdził, że z reguły budowę siedliska inicjuje budowa budynku mieszkalnego, wokół którego powstaje zabudowa uzupełniająca, tworząc funkcjonalną całość. Kluczowy jest więc w tym zakresie funkcjonalny aspekt, dzięki któremu można uznać daną działkę za siedlisko, jeżeli znajduje się na niej budynek mieszkalny, będący ściśle związany z prowadzeniem przez rolnika swojej działalności (II SA/Lu 811/10).
Czytaj też: Budowa wiaty obok domu jednorodzinnego bez formalności, ale pod pewnymi warunkami
Przekształcenie siedliska w działkę rekreacyjną
Jeżeli zastanawiamy się nad kupnem działki siedliskowej w celu zrealizowania na niej zabudowy rekreacyjnej, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w ogóle będzie możliwa zmiana przeznaczenia terenu oraz jakie nakłady będzie trzeba w tym celu ponieść. Należy mieć na uwadze, że siedlisko znajduje się na gruncie rolnym – zmiana jego przeznaczenia będzie zatem podlegać rygorom ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów i leśnych (dalej: „u.o.g.”).
Przede wszystkim trzeba zweryfikować, czy nieruchomość objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „mpzp”). Dobrze będzie także, jeżeli uzyska się informację z ewidencji gruntów i budynków, ponieważ będziemy wiedzieć, na jakiego rodzaju grunt rolny obejmuje nieruchomość.
Kiedy zmiana miejscowego plan
Jeżeli mpzp dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, został sporządzony, należy wiedzieć, że aby zrealizować na działce zabudowę rekreacyjną, będzie trzeba wystąpić o jego zmianę. Procedura zmiany jest czasochłonna. Jeżeli po zmianie mpzp będziemy chcieli sprzedać nieruchomość, trzeba się także liczyć z koniecznością uiszczenia opłaty planistycznej, określonej w mpzp, jeżeli wartość naszej nieruchomości wzrośnie w wyniku zmiany planu.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „u.p.z.p.”) wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Należy także mieć na uwadze, że zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Decyzja o warunkach zabudowy nie dla każdego gruntu
Dla terenu nieobjętego mpzp konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (dalej: „dwz”). W tym celu należy ustalić, czy teren ten spełnia przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W szczególności powinno się sprawdzić, czy teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objęty jest zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeżeli nieruchomość obejmuje grunt rolny klasy I-III, uzyskanie dwz nie będzie możliwe – zgodnie z art. 7 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 2 u.o.g. przeznaczenie takich gruntów na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić wyłącznie w mpzp, z uwzględnieniem wymogu uzyskania na to zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Praca nad ogólnymi planami - co to oznacza?
W związku ze zmianami wprowadzonymi przez reformę planistyczną, czyli nowelizację u.p.z.p. z 7 lipca 2023 r. aktualnie trzeba również zwrócić uwagę, czy na obszarze gminy, w której położona jest nieruchomość, nie przystąpiono do sporządzenia planu ogólnego gminy. Zgodnie z art. 13a ust. 5 u.p.z.p. plan ogólny uwzględnia się przy sporządzaniu mpzp, a także stanowi podstawę prawną dwz.
W początkowym stadium procedowania planu ogólnego będzie można zgłaszać wnioski do projektu planu ogólnego – warto zatem zadbać o to, by plan ogólny dopuszczał zabudowę rekreacyjną dla interesującego nas terenu. W innym wypadku nie będziemy mogli zmienić przeznaczenia terenu pod zamierzoną zabudowę ani w drodze dwz, ani zmiany mpzp.
Zakup działki siedliskowej nie taki łatwy
Po przeprowadzeniu analizy siedliska pod kątem możliwości jego przekształcenia w działkę rekreacyjną, należy przystąpić do oceny możliwości zakupu nieruchomości. Niestety, podobnie jak w przypadku zmiany przekształcenia przeznaczenia działki i w tym wypadku nie będzie to takie proste, ponieważ stosuje się ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „u.k.u.r.”).
Jeżeli zainteresowany siedliskiem nie jest rolnikiem indywidualnym, musi liczyć się z ograniczeniami, gdyż zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (art. 2a u.k.u.r.). Dobra wiadomość jest taka, że w odniesieniu do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha przepisów u.k.u.r. nie stosuje się (art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r.). Będzie można je więc kupić bez ograniczeń.
Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 1 u.k.u.r. nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy nie jest nieruchomość położona na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W przypadku działki mniejszej niż 1 ha, będzie przysługiwało prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). W tym wypadku o treści sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz będzie musiał zawiadomić powyżej wskazany podmiot (art. 3 ust. 2 u.k.u.r.). U.k.u.r. odsyła w tym zakresie do regulacji kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 598 par. 2 k.c. prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca. Dopiero jeżeli KOWR nie skorzysta ze swojego uprawnienia, przedmiotowa nieruchomość będzie nam mogła zostać sprzedana.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
